新联康沈阳瑞家·景峰2012下半年销售思路第一部分.pptVIP

2012瑞家·景峰下半年销售思路;报告纲要;宏观市场分析 区域市场分析 产品入市建议;;2012年政府态度;开发商表现;;2012年沈阳市场表现;5-6月份调控微调;CPI走势;;沈阳商品住宅上半年情况;土地成交情况;保利 容积率：2.5 总建：46.96万 楼面价：2204元;上半年供求比较去年有大幅度的下降，成交量较比去年降幅高达53.8%，上半年均价为6550元，同比去年上涨15%，上半年价格呈平稳上涨。 5-6月成交量同比降幅分别为9%和3%，降幅大幅收窄，市场出现回暖的趋势。 6月份，各大开发商纷纷拿地，纷纷看好市场回暖的趋势。 上半年及5、6月份都呈现了较为严重的供大于求，对市场的继续回暖有一定影响。;;国瑞汽配城;;;开 发 商：万科地产 地理位置:东北大马路301号 企划销售：联吉 总 建：27万 容 积 率：3.5 绿化率：38% 在售期数：二期 在售规划:9栋高层 在售产品：高层（18F，25F） 物 业 费： 2.1元/㎡/月 开盘日期：2010年9月 交房日期：12年9月 装修标准：800-1800;;A5 101㎡2室2厅1卫;独立电梯、观景客厅阳台、主卧配套设施提高居住舒适度。;;由于库存量较大，短期内无加推计划;万科蓝山为大东区的标杆项目，以89-115产品去化为主，M3，A5的价格仅为9300元/㎡ 上半年去化情况较差，目前由于库存较多，短期将无产品加推。;开 发 商：金地集团沈阳公司 地理位置:大东东站东行300米 企划销售：联合代理 总 建： 46万平米 容 积 率：2.3 绿化率：37% 在售期数：一期 在售规划: 34栋洋房，24栋高层及2栋公寓组成 在售产品：5栋洋房，7栋高层 物 业 费：2元/㎡/月 开盘日期：2011年底 交房日期：13年9月 装修标准：毛坯;;92㎡两室两厅两卫;;六月刚刚加推G2#、G6#，均价1万元;下半年预计将推出3栋高层8#9#10#;金地铂悦高层产品以92-125㎡产品为主，高层销售均价仅为7600元/㎡（低于蓝山清水价格500-900），销售金额2.1亿元，成交情况并不乐观。 洋房产品115-220平，单价1万元，比高层仅高2400元，去化缓慢，改善需求相对较弱。;东方银座中心城;;79平米;户型分析;客户来源：以大东地缘型客户为主，少部分来自沈河区域、和平区等。 客户特征：年龄30-50岁，多为私企职员，整体经济实力不强。 客户关注热点：产品价格、区域位置、产品户型 购房目的：购房人群多为首置型客户，客户购房目的主要是自住。相对于区域其他产品，客户对于70-80㎡产品认可程度较高。;2012.6.9推出12#东单元产品;8#;小面积56-90㎡,面积小，总价较低，基本售罄。 90-142平产品，以偏改善型产品为主，去化缓慢。 项目以纯刚需客户为主，改善型需求较弱 下半年将推出最后一栋高层住宅，88-113平偏改善型产品。;在售竞品项目总结;;龙湖紫都城;首期将推出1期的高层产品，具体楼栋未定，目前1期在建进度地上4层，2期未动工，1期产品预计2014年9月交房。;临时接待中心在沈阳5中对面，平均每天接待来人在20组左右。新售楼处在项目地东北大马路一侧，目前正在装修中。;龙湖紫都城打造的是中端高层住宅产品，主力面积55-88㎡，预计价格7000元/㎡。 龙湖紫都城在地段及周边环境上与本案相似，具备品牌开发商，别墅级园林景观及价格上的优势。 交房时间较晚，目前无示范区展示是项目的劣势。;宏缘50号公馆;目前工程进度已到地上20-25层，交房时间为2013年6月。;目前临时接待中心位于汽配中心对面，项目暂无预售许可证，预计上市时间为2012年10月，首期将推出3栋高层（4#7#8#），2栋小高层（5#6#）产品。;;95㎡两室一厅一卫;宏缘50号公馆规划小高层及高层产品，面积65-140㎡产品，预计售价6900元/㎡ 首期将推出3栋高层及2栋小高层，以90平米为主力产品户型，产品类型及价格与本案都具有一定竞争。;土地信息;恒大在售项目所在区域内的表现;;市场总结;竞争策略分析;;由于万科蓝山是本区域的价格标杆，不具备同比性，选取金地铂悦与本案做以对比;4.1米;户型对比;项目对比;;加权定价法;;根据市场对比法： ;销售篇; 目前去化房源1# 3# 6# 7# 8# 9# 1# 3#去化35%，6# 7#去化10%，8# 9#去化46% 客户群体，周边企事业单位、居民等地源性客户 此类客户属首置型客户，总价预算偏低； 对比其他项目，客户对面积段、总价款为关注的重点;库存房源分析;库存房源分析;;库存房源推盘思路;3#整体产品力强，可作为整个项目的价格标杆 下半年集中去化1#房源，达成年底之前售罄的目标 封掉7#、8#房源，集