新聚仁上海万科琥珀墅竞标投标报告第一部分.pptVIP

项目竞标招标报告 2011.5.19 2011.5.1 一、市场定位部分 新聚仁对项目整体定位 新聚仁对目标客源预判 市场部分报告结构 板块 与市中心距离 板块价值 个案容积率 主力产品 代表个案 美兰湖板块 约28公里 16000-20000 0.6-1.2 别墅、洋房 万科琥珀郡园、万科琥珀臻园、朗诗绿岛等 顾村板块 约16公里 16000-19000 1.4-2 小高层、高层 金地艺境、保利叶语、绿地公园一品等 嘉定新城板块 约28公里 15000-18000 1.5-2 小高层、高层 盘古天地、绿地秋霞坊、龙湖郦城等 北区唯一低密度居住板块 唯一低密度住区，树立板块北区特色高端居住价值和形象 板块 景观配套 交通配套 商务休闲 生活配套 美兰湖板块 约5100亩平米原生林湖、约110亩诺贝尔科技公园等 轨道交通7号线沪太路、共和新路、江杨北路等 36洞高尔夫(3390亩)、高尔夫俱乐部、皇冠假日酒店、国际会议中心、美兰湖艺术博物馆等 中福会幼儿园、美兰湖小学、世纪联华、奥特莱斯、罗店中学、罗南中学幼儿园、北欧风情街等 顾村板块 6517.5亩顾村公园等 7号线、规划15、17号线 外环、沪太路等 衡山北郊宾馆等 华山医院北院、20万平米绿地北郊广场、23万方地铁商业、顾村中学等 嘉定新城板块 750亩紫气东来公园、远香湖等 11号线、沪宜公路、郊环 保利五星级酒店、保利大剧院 商业街、交大附中、华师大二附中、远东国际学校、妇幼保健院、瑞金医院、新城规划馆等 生态住区、最高端配套 代表北区最具国际形象的高端生活住区 美兰湖居住中心形象 美兰湖核心区位，板块居住中心价值 新聚仁对板块价值理解 北区唯一低密度居住板块、最高端居住品质和形象 高端客源集中 主要街道 产业高端客源 产业中高端客源 罗店镇 4217 14388 月浦镇 罗泾镇 顾村镇 3682 7552 杨行镇 大场镇 淞南镇 7370 12760 高境、庙行 吴淞街道 合计 15269 34700 高端客源基数大，不缺乏高端物业购买力 高端品质个案需求稳定 区域 板块 项目名称 开盘时间 供应套数 去化套数 去化率 月均去化 均价 （㎡/元） 总价（万） 11年3月至今去化套数 宝山 顾村 保利叶语 2011.3 24 24 100% 24 （当月去化完毕） 28993 667-696 24 保利叶都 2008.11 557 490 88% 17 30000 700 10 绿地公园壹品 2010.4 169 122 72% 10 25000 300-400 17 公元1860 2010.6 250 139 57% 14 26000 500-600 8 罗店 香岛原墅 2010.5 18 12 66% 1.1 54000 1200 0 朗诗绿岛 2010.9 31 4 13% 1 31000 700 0 罗径 北郊壹号 2010.9 60 20 33% 2 16000 300 1 嘉定 新城 龙湖郦城 2010.5 128 113 88% 10 28000 500-700 7 北区高品质个案市场具备较好去化表现，市场需求稳定 北区高端物业潜在需求强，具备高端物业运作良好基础 短期供应稀缺， 区域 板块 项目名称 产品类型 主力面积 总套数 在售存量 未来潜在供应（未推） 罗径 北郊壹号 联排 205 229 16 209 B1－4地块 联排 / 60 / 60 月浦 宝华北岸郡庭 联拼 1期100㎡左右 625 / 625 保利叶语 联排 230-270 247 / 223 宝山 顾村 保利叶都 联排 230-270 552 62 / 公元1860 联排 106-170 362 111 112 绿地公园壹品 联排 125-190 198 17 59 罗店 朗诗绿岛 联排 240 31 27 / 香岛原墅 联排 220 18 6 / 嘉定 新城 龙湖郦城 联排 203-280 222 4 81 嘉宝梦之湾 联排 220-280 128 / 128 风荷丽景 联排 200-250 182 / 182 绿地秋霞坊 联排 233 128 / 128 保利梧桐语 类独栋 235-287 77 / 77 其他 玲珑居 联排 210 188 / 188 合计 / / / / 243 1960 北区在售存量243套，并且有多个小户型项目，短期竞争力弱 项目名称 主力面积 形象展示 户型 公元1860 106-170 绿地公园壹品 125-190 现状：小联排 在售个案以小联排为主，注重别墅居住概念，居住舒适度和品质欠缺 项目名称 主力面积 剩余套数 形象展示 户型 北郊壹号 205 209 保利叶语 230-270 223 后续供应联排别墅产品品质常规，缺乏别墅高端居住品质和氛围