思源青岛中信·少海新城项目前期策划报告第一部分.pptVIP

别墅市场发展趋势分析 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 别墅居住的郊区化 住宅郊区化的萌芽源于18世纪下半叶的美国，受城市人口爆炸，居住条件日益恶劣等一系列“城市病”的影响。20世纪20年代，在国际建协(CIAM)的推动和雅典宪章的倡导下，城市逐步脱离聚敛效应，向追求舒适的居住环境，亲近大自然等传统的回归主义形体化方向迈进； 我国住宅郊区化以北京、广州、上海、深圳、南京等经济较高水平的城市发展最快。目前的郊区住宅主要有三种类型：一是政府为照顾低收入者而兴建的经济适用房；二是主要是面对城市高级白领和中产阶层的大型低密度社区；三是为城市精英所打造的高档别墅； 青岛别墅的北上，即即墨温泉板块、城阳惜夏板快揭开了青岛别墅郊区化的序幕，目前郊区化已度过了接收期，越来越多的高端人群已开始郊区化购房与居住、度假。 别墅市场发展趋势分析 板块运动趋势1：从崂山沿东海岸线延伸，与即墨温泉在海岸线处实现对接，一定阶段内仍然是青岛最大的别墅聚集及供给区域，但会越来越远离市区，可达性变弱会极大影响板块的扩展速度； 板块运动趋势2：沿西海岸线延伸，但由于政策限制，纯别墅项目可能性较低，供给量受到根本性制约，此外，同样面临远离市区的问题； 板块运动趋势3：资源性弱于东西海岸线，但环状布局距离市区较近，且随着拥湾发展的深化，沿胶州湾会出现前所未有的发展机遇，市场认可度会逐渐提高，别墅开发会逐渐起步，但这需要一定的时间。目前代表项目有卓越蔚蓝群岛、龙湖项目。 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 温泉板块 市区及崂山板块 惜夏板块 胶州板块 西海岸板块 1 2 3 板块运动趋势示意图 别墅板块运动趋势 别墅市场发展趋势分析 由资源性单一需求向多元化需求转变，既注重资源稀缺，也注重服务质量，更注重产品品质； 从需求类型来看，一定阶段内度假需求仍是主流，但随着青岛的快速扩张，不远的将来，度假区会成为长住区，这个过渡阶段的长短，取决于青岛的城市发展与居住观念的改变； 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 需求变化趋势 从需求面积来看，将出现两极分化，要么面积大，要么面积紧凑，功能全面的紧凑设计将占据主流； 从风格偏好来看，千篇一律的欧化已经出现审美疲劳，开始追求风格的多样化及新颖感，但鉴于青岛的特点，整体上还是以欧美风格为主流。 别墅市场发展趋势分析 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 供给变化趋势 从整体供给量来看；别墅市场短时间内供给充裕，但长期来看仍属于稀缺产品； 从区域供给来看，各板块供给差别较大，饱和度更是天壤之别，如即墨几乎是鳞次栉比，而西海岸项目寥寥无几，由于政策及资源条件限制，短期内不均衡的状况难以改变； 从供给产品来看，联排是主流，独栋将稀缺。 合计 独栋 双拼 联排 叠拼 2181套 531 131 1403 116 别墅市场发展趋势分析 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 供给变化趋势 从单体产品功能来看，产品设计在追求功能完善的同时，更追求面积的紧凑； 追求产品创新，满足现代人居住需求的情况下，更加注重文化内涵的注入； 风格方面，虽然欧式风格依然占多数，但风格的多元化趋势已经显现。中式、新中式、美式等风格悄然兴起。 潜在项目 主力户型 青建·香根温泉 北美南加州风格 独栋 350～420 青建·橄榄树 欧式风格 联排 320～500 海尔·原乡墅 独栋 230～300 联排 170～200 嶺海 西班牙风格 独栋 320～350 双拼 240～260 联排 170～220 说明：潜在供给量与年内潜在供给量通过实际调研获得，由于信息传递、市场变化、企业策略调整等因素，有一定的不确定性。 别墅市场发展趋势分析 别墅市场研究 板块 西海岸板块 市区及崂山板块 城阳惜夏板块 即墨温泉板块 潜在供给价格 2～ 3万元/㎡ 4～ 6万元/㎡ 0.9～ 1.5万元/㎡ 1～ 1.5万元/㎡ 潜在供给量 125套 254套 777套 1025套 年内潜在供给量 100套 100套 500套 900套 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 从各板块来看，西海岸与市区及崂山板块价格变化幅度较大，主要源于产品与资源的稀缺，供给较为充足的即墨温泉与城阳惜夏板块价格变化不明显； 从整体来看，资源条件与供给不均衡主导了后期价格的较大变化； 考虑到目前市场环境，未来国家政策及短期内别墅供给较充足，别墅市场短期内整体价格将趋于平稳，但长期来看供给有限，价格上涨潜力较大。 量价变化趋势 别墅市场小结 发展脉络清晰 板块划分明显 板块特点鲜明 供给特点 需求特点 发展