山海关“山海文园-A区” 产品定位及营销策略报告第一部分.pptVIP

山海关“山海文园-A区” 产品定位及营销策略报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司 2011年4月 版权声明：本报告版权归远洋嘉业房地产经纪有限公司所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。 Copyright © 2011, Beijing Ocean Jiaye Real Estate Co,. Ltd. All Rights Reserved. 谨呈:名丰地产 山海关本地市场上最为炙手可热的产品类型是x+1产品，而其中价值最高的产品是这类产品的1层，其次为顶层，用低价格可以获得更多的面积； 报告引言 结论： 推动整盘价格往上拉升 提升中间楼层的价值点 以产品多重溢价，拉升整体价值 而非一层或顶层独享超值 报告思路 4 目 录 一、项目本体展示及开发目标解析（A区） 1、本体研究 2、开发目标解析 二、城市概况研究 1、地理位置 2、行政区划 3、社会人口 4、经济状况 5、城市规划 6、小结 三、城市房地产市场研究 1、总体市场状况 2、山海关市场研究 3、山海关区域典型项目研究 4、客群研究 5、市场研究结论 四、项目市场定位 1、SWOT分析 2、客群定位 3、产品定位 4、产品定位深化 5、定位总体结论 五、项目营销策略 1、项目市场形象定位 2、项目包装策略 3、推广策略 4、价格策略 5、小结 六、报告内容回顾 5 项目本体展示 项目开发目标解析 项目位置——项目位于秦皇岛山海关区核心区域, 距区中心区仅5分钟车程，区域认知度高 秦皇岛主要功能区：秦皇岛沿海分布海港区、北戴河区、山海关3大城市功能区，2008年规划出北戴河新区作为新的城市组团。 项目位置：项目位于秦皇岛山海关区关城南路南侧，距山海关核心区瞬间可达，属于道南新区。 区域认知度：项目距区中心距离较近，仅2-3公里，属于认知程度较高的区域。 资源条件——项目地块距历史城区仅2公里，距离老龙头风景区3公里，临海不亲海，具备浓郁的历史文化氛围和居住舒适度 历史文化资源：作为世界文化遗产地，这里每年都吸引着大批的中外游人。山海关已发现有价值的文物古迹、风景名胜达 150多处，旅游资源极为丰富，具有很高的经济价值。 自然旅游资源：老龙头地势高峻，有明代蓟镇总兵戚继光所建“入海石城”。入海石城犹如龙首探入大海、弄涛舞浪，因而名“老龙头”。 资源条件——地块周边旅游资源丰富，紧邻交通枢纽中心及区政府等重要资源 1.山海关火车站 2.东部港口经济开发区 3.天下第一关 4.山海关区政府 5.孟姜女庙 6.军区疗养院 旅游资源：角山长城，烽台险峻；以长城为老龙头”、“第一关”、“姜女庙、长寿山”长城博物馆”等六大景区已全部对中外游客开放，山海关已形成了景观相互交映、道路畅通、服务完善的旅游城，1999年山海关风景区被评为“国家AAAA级景区”。年接待国内外游客200多万人次，是中国旅游热点城市之一。 项目地块 交通条件——项目位于长城西街，临近城市主干道南海西街，道路通达性好，可瞬达区中心及区内各旅游景区 交通现状： 项目地块位于长城西街，沿南海西街至龙海大道可达海港区核心区，大约20分钟车程； 同时地块东侧临近道路可直达老龙头风景区，只需15分钟左右； 目前南海西街主体道路已完成修建，道路情况良好，周边各设施在建较多，已成为连接海港区的主要干道，具有很好的昭示性。 项目地块 居住/商业条件——区域内多为村社民宅历史古建筑，居住意象欠佳；同时区中心仅一个集中商业，其余基本全是小型临街店铺，档次较低 居住现状：项目区域内大型住宅社区较少，有新开发山海一品、东岸上城等少数几个，其余多数为村民平房住宅，区域内整体居住意象尚且不佳。 商业现状：项目区域内多为档次较低的小型临街店铺，尽在山海关火车站前有型集中商业，其余区域均没有商业氛围； 项目四至——项目地块目前尚未拆迁完毕，地块内残余部分老式建筑；地块东南地势偏高，与北侧地块存在高差 项目指标 经济技术指标 占地面积 73414 平方米 总建筑面积 9.5万　 平方米 地上建筑面积 85340 平方米 其中 住宅 72540 平方米 会所、集中商业 6400 平方米 配套底商 4000 　 幼儿园 2400 平方米 地下建筑面积 10000 平方米 容积率 1.2 　 建筑密度 28% 　 绿化率 35% 　 区域： •城市核心区外延 •区域认知度高、价值优势明显 •区域房地产开发处于初始阶段 资源： •有一定历史文脉的延续 •文体资源、商业配套缺乏 兼具城市资源和旅游资源 连接古城与新城的复合型住宅开发项目 项目属性界定 项目本体展示 项目开发目标解析 A区开发目标解析-可行目标 A区开发目标解析-目标提炼 根本目标： 获取合理收益前提下的高开发利润回报，