2012曲江明珠营销推广策略及广告创意提案报告.pptVIP

破题思路 客户定位 项目定位 价格定位 定位策略篇 30% 中海曲江碧林湾 35% 金地湖城大境 35% 梧桐苑 100% 同类型楼盘 比重 相应楼盘 权重 因素 价格定位—对比楼盘权重 破题思路 客户定位 项目定位 价格定位 定位策略篇 价格定位 项目名称 本案 梧桐苑 金地湖城大境 中海碧林湾 （A） （B) (C) 按揭均价（元/M2） Px=x PA=8500 PB=9500 PC=7000 位置交通 10 8 10 9 10 周边环境 8 7 8 8 7 建筑形态 8 6 7 8 7 规模 10 7 9 10 9 商业服务 6 6 6 6 5 景观 9 8 9 9 8 户型结构 12 10 12 12 11 内部规划设施 10 8 10 10 9 发展商口碑 6 5 6 6 6 工程进度 8 8 7 8 8 交楼标准 5 4 5 5 4 物业管理 8 7 8 8 8 合计 100 QX=84 QA=97 QB=97 QC=92 破题思路 客户定位 项目定位 价格定位 定位策略篇 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭均价 PA’=( QX/QA)×PA =(84/97) ×8500=7360 PB’=( QX/QB)×PB =(84/97) ×9500=8226 PC’=( QX/QC)×PC =(84/92) ×7000=6391 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA= 35% WB=35% WC=30% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC =7360×35%+8226×35%+6391×30% =2576+2879+1917 =7372元/每平米 价格定位 破题思路 客户定位 项目定位 价格定位 定位策略篇 市场价格： 目前市场价格预测（毛坯）： 考虑市场不确定值，则价格区间7300-8300元/㎡ 根据开发进度，入市时间预计为2012年下半年 时间溢价：综合市场供销情况分析，预计入市价格会维持目前市场价格 入市价格预测（清水） ： 7300-8300元/㎡ 根据项目的定位（市场跟随着） 故2012年下半年入市价格保守估计：7100元/㎡ 价格定位 营销策略篇 4 营销策略篇 产品分级 推售策略 入市时机 销控策略 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 波士顿矩阵： 产品层级划分： 明星产品: 舒适三居（124㎡）包括大三居（143㎡） 明星+现金牛产品：107 ㎡两室、位置楼层较好的87㎡两室、116 ㎡三室 现金牛产品:位置楼层一般的87㎡两居、116㎡三室产品 问题产品：位置楼层较差的产品 营销策略篇 入市时机 销控策略 推售策略 产品分级 □住宅占位方向一 今年上半年周边楼盘存量情况 市场存量大户型较多，刚需及首改客户需求较大的舒适性两室、 三室户型供应不足，但可以预见不久将有大量刚需产品加入竞争， 快速推出刚需产品是本项目住宅的占位方向。 市场存量面积区间分析 序号 项目名称 0-50 50-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-150 150-200 200-250 250以上 1 万科·金域曲江 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 曲江梧桐苑 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3 融侨·观邸 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 4 龙湖?紫都城 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 5 曲江·海天华庭 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 6 紫薇·永和坊 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 7 曲江·千林郡 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 8 中海碧林湾 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 9 紫薇意境 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 11 曲江紫汀苑 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 12 曲江·诸子阶 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 13 金地湖城大境 14 华侨城108坊 项目首次推售策略及制定原则 推售策略制定原则： 87㎡两居、116㎡三居产品在上限市场基本无竞争，基本面市场的干扰也不大，产品稀缺度较高，拥有较为灵活的定价权，因此成为本次推售的突破点； 107㎡可变三居、124㎡可变四居产品属区域稀缺型产品，因此应作为首次推售的价格标杆； 143㎡产品虽然在上限市场有竞争、在基本面市场有干扰，但是量较少，也拥有较为自由的定价空间，定价应符合其价值和稀缺度，起到拔高整盘价格档次的作用，只需保证正