世联深湾壹号广场一期营销投标报告第二部分.pptVIP

市场短期调整在加深 2012，制度建设的第一阶段 房产税 基本住房保障法 地方自行发债、资源税和营业税改革 解决市场失灵 分好保障房 地方债纾困 促进房地产市场健康发展 2012年，土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程度 2010年土地财政依赖程度 2011年土地财政依赖程度 世联统计的24个城市数据表明，2012年政策打折可能性最高的城市集中于二三线。 数据来源：世联数据平台 2012年，行业大量债务将密集到期 大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际，开发商将采取降价出售回笼资金的收缩策略，从而带来市场价格下跌加剧。 类型 规模 到期时间 离岸私募债 1000个项目 2012年中 信托 2010年约3.6万亿，2011上半年 年约4万亿，2/3流向了房地产 2012年 房地产基金 约1000亿 2012年 民间信贷 共4万亿，约2万亿流向房地产 2012年 开发商面偿付能力面临巨大考验：行业去库存加速，降价更明显 A股上市公司资产负债率平均为71% H股上市公司资产负债率平均为66% 龙头开发商预收账款较高 偿付能力{（短期借款+年内到期非流动性负债）/现金} 数据来源：Wind，世联数据平台 市场将积极响应购房者预期 预期与现实的差距：购房者期望房价降幅大，各地房价实际降幅小 世联监测的28个城市降价数据显示，75%的降价楼盘幅度小于15% 全国购房者期望房价下跌幅度 数据来源：世联购房者调研数据库，世联数据平台 从全国调查结果来看，购房者期望降价的幅度主要集中在“30%以上”，全国降价幅度期望值为30%。而现实中各地楼盘的降价幅度与之相差甚远，从而导致购房者预期发生明显变化。 从不同城市来看，东部一线城市购房者期望降价幅度最大，而西部二线和中西部三线城市购房者期望降价幅度相对较小 数据来源：世联购房者调研数据库 期望降价幅度=（10%以上比例×0.1+20%以上比例×0.2+30%以上比例×0.3+40%以上比例×0.4+50%以上比例×0.5）×100% 不同类型城市购房者期望降价的幅度 从不同购房者来看，无房者/首置者、60-140平主力户型购房者期望降价幅度明显偏高 不同类型购房者期望降价的幅度 不同住房套数 不同置业目的 不同置业面积 数据来源：世联购房者调研数据库 购房者期望最低跌幅：跌至09年下半年至10年上半年水平，基本回归本轮调控开始前后的水平，也即调控原点 城市 看跌者占比 期望降价幅度 期望最低降幅 相当于历史同期水平 深圳 74% 35% 26% 09Q3 北京 71% 35% 25% 09Q4 广州 75% 32% 24% 09Q4 武汉 70% 32% 22% — 上海 70% 31% 22% 09Q4 南通 70% 31% 22% — 南京 77% 29% 22% — 济南 74% 30% 22% 09Q3 郑州 71% 29% 21% — 长沙 70% 28% 20% 10Q3 青岛 59% 34% 20% 09Q4 东莞 66% 30% 20% 09Q3 合肥 67% 29% 19% 09Q4 成都 64% 28% 18% 10Q1 重庆 61% 27% 16% 10Q3 中山 51% 26% 13% 10Q2 数据来源：世联购房者调研数据库，世联数据平台 部分城市购房者期望最低降幅 多次置业者、投资保值者的期望最低降幅最容易达到，但作为未来购房主力军的首次置业者对房价降幅要求较高 数据来源：世联购房者调研数据库 广州：不同类型购房者的期望最低降幅 数据来源：世联购房者调研数据库 深圳：不同类型购房者的期望最低降幅 数据来源：世联购房者调研数据库 未来，多方因素影响下可能的走势 初识 2010年初 项目定位 2010年 上半年 了解 2010年下半年 深入 2011年 产品讨论 亲密 2012年 物业建议 北区绽放 两年多来，世联同行 ——与鹏瑞多年的合作，对项目多年的研磨！ 世联愿携手鹏瑞，打造深圳时代地标，成就下一个最顶级豪宅的里程碑！ 世联地产 You enjoy. We serve. 谢谢聆听 共同探讨！ 附件1：大势预判 2011年房地产市场回顾 1 未来房地产市场展望 2 2011年房地产市场回顾 2011，全国房地产市场增速放缓 2011年，房地产市场增速放缓 全国商品住宅销售增长情况 全国商品房销售增长情况 销售面积：↑8.5% 销售金额：↑ 16% 销售面积：↑7.5% 销售金额：↑13.7% 数据来源：国家统计局，世联数据平台 从全国来看，前11个月商品住宅销售面积同比上升7.5%，销售均价同比增长5.8%，仍然呈现上涨态势 全国房地产市场商品住宅成交量价走势 5