策源2012天津复地温莎堡营销实施方案.pptVIP

;前 言; 2012年因应市场的不确定性变化，我们将会采用折扣策略实施低开高走、分阶段制造节点的方针，大量结合圈层营销、渠道营销，跑赢弱市！;第一部分 2012年销售目标;2012年全年销售目标;第二部分 现有产品存量;剩余库存盘点;根据产品套值分布，联排B以及洋房A2、A3作为边缘价值产品，定位较为尴尬，推盘时应力图在第一销售周期内予以去化，以明晰全案产品价值条线、避免产品自我冲突。;复地温莎堡销售及库存情况汇总表;产品分布情况;第三部分 市场环境分析;2011年市场分析;天津市场;区域市场;2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——联排别墅;;2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——高层;;竞品市场——区域竞品分布;竞品市场——区域内竞品;竞品市场——区域内竞品;1月“掌握资本后的生活态度”;竞品市场——同区域竞品个案;竞品市场——同区域竞品个案;11月成品别墅的现房概念;;华润橡树湾自9月销售以来销售量持续低迷，进入11月出现价格下浮 ;11月18日推出晚报报广，但推广主题无吸引力;;万科东丽湖南岛量价走势;;恒大绿洲量价走势;3月特惠信息;;恒大名都年初定价较高，全年价格走势来看处于降价走势，进入7月成交量较为平稳;3月加推信息;;金泰丽湾10月开盘热销，但11月成交量大幅缩水 ;金泰丽湾推广以现房销售为主诉求 ;;万通金府国际量价走势在11月出现大幅度下浮，此项目是投资产品受到市场大环境的影响较为明显;低总价，精装;;华侨城量价走势;华侨城4月主推形象;;华润中央公园全年量价走势平稳，在大盘形象及高推广付出的前提下，量价稳步提升;华润中央公园成熟大盘，精致别墅,稳步推出，长期以来的短信、活动等线下推广初见成果;竞品市场——同产品类型竞品个案;年内月均去化5套左右，本年度加推新品146套， 共计37487.32平米。;5月报广;;京基嶺域8月末开盘9月属于热销期量价走势处于最高点，进入11月受到市场环境影响，成交量下浮;11月推广主题以高尔夫、教育资源作为主诉求配合逆势热销的销售信息;;金地紫乐府属于高端产品，11月加推新组团，量价都有上浮迹象，可见享受型及身份型客户的需求依然较为强劲，且受市场??境的影响较小;3月诉求高端项目调性+新品加推信息;;中信珺台上半年量价走势平稳，9月大幅度降价成交量上浮，11月受到市场影响较小，量价只是轻微浮动;11月推广诉求项目景观及区域地段;万科朗润园存量很小，全年单月去化量较小基本处于单套计算状态，所以价格起伏较大，不具有市场价格走势代表性;3月新品加推预报;2011年市场分析/竞品市场/小结;区域价格降价氛围浓厚;受限客户： 此类客户多为具有购买动机和购买冲动，一般属于刚性需求或高端改善类客户，但由于政策、信贷等限制，目前不具备购买条件 “我也想买啊，可是实在限购了，买不了了，等等看吧。”;2012年市场预测;;在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”的背景下； 本轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。 由此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。 中央要求各地出台具体调控指标，并作为考核的依据。;来自美元贬值人民币升值的压力，本国通货膨胀预期更加强烈，房地产作为资产保值，成为重要避险产品 人民币升值导致以人民币计价的资产升值，其升值幅度将远远超过本币升值幅度，房地产将是受益行业;从历史调控周期来看，历史上调控周期大约维持在9个月以上，未来调控周期将会逐渐拉长； 预计2011年下半年房地产政策不会松动，2012年楼市将持续调整，2013年后逐步回暖。;十二五规划纲要目标：经济平稳较快发展，国内生产总值年均增长7%;各地房产税政策相继出台，市场投资需求趋于理性;区域市场供应; 第四部分 2012年推案节奏;;2011年复地温莎堡销售量价变化分析;2012年推盘策略——推盘原则;推售策略及价格策略引导;2012年别墅推售量 及分期销控图;别墅产品差异化推售策略兑现;2012年联排别墅分期推售示意图;新增产品线推售策略;2012年全线产品推售计划及节点安排;来人来电量预估蓄客认筹安排;来人来电量预估蓄客认筹安排; 第五部分 2012年销售策略;成交客户及渠道工作回顾;;;;天津本地客户成交区域中，中心城区以河西区、河东区为主，其次为南开区和平区； 天津本地客户成交的区域中，项目所在区域空港区客户所占比例较大； 四种面积区间的成交客户中，121㎡-150㎡成交的客户所包含区域较广； 外地成交客户比例较少。;联排客户回顾——低密改善型;联排客户描摹——低密改善型;联排客户回顾——产业导向型;联排客户回顾——产业导向型;【客户共性】 1、资金实力：城市中产阶级，有一定财富积