金网络2012沈阳信达·溪岸澜山3.2期营销推广方案.pptVIP

信达o溪岸澜山3.2期营销推广方案;目录;第一部分：宏观市场综合分析;沈阳楼市;成交情况：受房地产调控政策影响，沈阳房地产成交量受到一定的影响;1、价格方面，虽然受限购令影响，但整体成交均价同比仍然呈上升趋势。 2、年初受限购令出台预期，成交量放量，包括城市高端项目的开盘，成交均价有较大幅度的提升。 3、限购后，沈阳成交量主要发生在二环以外的板块，成交均价相对平稳，9月销售价格达到全年最高值。;2011年1-10月土地市场成交活跃，成交区域主要集中在铁西区和沈北新区，这两个区域土地储备丰富，且近年较为活跃，属于热点区域，该区域以刚需为主。 房地产调控政策并未对一级市场产生影响，反而应为土地售价较低而吸引部分开发商趁低吸纳，部分开发商仍看好沈阳市场的发展潜力。;区域市场;郡源·美村; 浑南市场主力供应面积为90平米左右小户型和120平米以上大户型。其中100-110平米的销售较好；100平米产品由于市场供应量较大，目前只去化50%左右，市场存量不断增加，约占整个积压市场的42%。;;竞品项目三大板块成交情况分析：2011年整体去化量相比去年有所下降，其中白塔板块成交量跌幅较大，长白板块竞品价格开始松动，竞品入市价格均较低;;;君海朗郡——低价开盘、抢占市场、快速出货;白塔片区下半年新开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。;一期　　低价开盘 选择低于市场价1000元/平米进行开盘　 9栋楼（5栋多层、4栋小高）， 2011年10月28日开盘 实际多层成交均价5800元/平米 85-110平米清水两房 小高层4900元/平米（45-79平米清水一居二居）; 2011年浑南市场推量巨大，浑南市场存量尚未消化， 市场前景不被看好的情况下，君海朗郡一期推出3栋楼 共计：182，5天成功销售132套 ，销售率达到70% ！;89-93平;59.85平;;产品特征： 一期 19栋5层洋房，主力面积135-165平米； 二期３栋27层的高层主力面积65-88平米； 本案相似产品分布：65-88平米主要分布于项目高层边套。135-165平米的主要分布于小区中间部分8幢洋房。 120平米以上的面积销售明显好于100平米以下，目前存量以88平米为主。 销售情况：剩余产品主要集中在高层产品中，小部分在多层顶层，总共约占剩余量55％。 预计明年上市产品及供货量：三期至少15栋小高主力面积90-110平米，供应量10万平米之间，预计上市套数在850套左右； ; 策略：现房发售、超低起价、赠送家电家具！ 上半年多层原价6500元、高层产品5400元， 销售情况1-6月不到30套，基本属于滞销状态。 下半年调价后多层原价5800元、高层产品4900元，均价降幅700元/平米。 销售情况良好，7-11月均15-20套. ;70.81平;?109.88平 ;华府丹郡——浑南区域超高性价比楼盘;长白南板块上半年开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。;91平;;理工大板块项目，定位中低端、以超低价格，中小户型，较高的性价比锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同且成交价大大低于本案，成为本案主要的竞争对手。; 策略：低价开盘、准现房发售、赠送一年物业费！ 上半年多层原价5700元， 销售情况1-6月销售不到80套，基本属于滞销状态。 下半年调价后多层原价5800元、高层产品4900元， 销售情况良好，7-11月均40套. ;80-92平 ;优势： 地处大浑南核心区浑南新城莫子山地块，西邻规划中的沈阳行政中心，东临国际软件园，北面为市政储备用地，南向是莫子山及未来的领事馆区 ;95平 ;竞争分析：2012年将有4个项目入市，另外8个在售项目也将会在明年推出新品，主要竞品上市时间点集中在下半年6-8月份且货量是今年供应量的两倍，片区下半年竞争将会进入白热化。;竞品项目去化速度分析; 上半年上市楼盘整体销售较好，下半年市场走弱，新盘上市量暴增，市场存量不断放大，但去化速度明显放缓，目前市场主力价格区间在5000-6000元/平米之间。华府丹郡项目由于其面积段较小，总价单价均较低，所以销售情况最好；郡原美村、璟悦香湾等项目下半年进行了价格调整后（价格下幅5-15%），销售态势明显好转。;市场研判对营销的指导：;第二部分：面临问题;;第三部分：项目分析;2011年度销售总结;客观存在的;;2011年区域市场销售排名——片区内本案成交均价排名第一;本年度成交客户分析;成交客户分析—认知途径分析;成交客户分析—工作区域分析;成交客户分析—居住区域分析;成交客户分析—职业特征分析;成交客户分析—年龄段分析 ;成交客户