中原石家庄首席资源型第一居所--天鸿滹沱河项目定位报告第二部分.pptVIP

城市的总体供应量、消化量和价格持续快速增长，09年以来尤为突出。 从市场走势看，石市市场“一路向北” 从供应结构上看，城中村改造为城市地产的主旋律 从市场主体看，品牌开发商逐渐成为主导力量，品牌开发商开发的高品质楼盘将成为市场的主导力量 区域发展方向为项目创造了前提 地产发展势头强、价格和需求的上升空间大。 提供了高品质楼盘的生存机遇 为实力开发商提供了开发机遇，天鸿得此机遇 天时 地利 人和 土地供应 住宅供需 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 项目启示 土地供应 住宅供需 价格走势 区域分析 未来市场 市场总结 项目启示 曹操得天时，孙权得地利，刘备得人和，他们成为了一代枭雄！而天鸿占尽天时、地利、人和，故本案具有做低密度高品质产品的经济环境、市场环境（市场大环境和区域市场）和开发商实力。 整体房地产市场存在可能，那么低密市场是否可行？ 四、低密市场分析 结论提示： 市场综合品质较低，项目运营能力较差。 高端低密楼盘项目，存在巨大机遇。 区域特点 城区板块 区域板块 鹿泉板块 市场总结 城区板块：以地处二环内及周边的别墅、花园洋房为主要形式，代表项目有蓝郡、三千院、新公爵、锦麟、源璟 鹿泉板块：以景观配套打造的别墅社区，代表项目西山御园、奥克兰风情小镇、弗莱明戈、西山渡、波士顿庄园等 滹沱河板块：依托交通和旅游资源规划的别墅项目，代表项目：江南新城、环岛豪庭。 龙凤湖板块：主要为依托湖景资源打造的别墅社区，代表项目有中堂。天下财富湾。 蟠龙湖板块：以旅游资源为依托打造的别墅社区，代表项目有天山龙湖世界、龙城山湖颂。 项目启示 滹沱板块 龙凤板块 蟠龙板块 本案 路劲蓝郡 概况:124套双拼、联排别墅；风格为现代简约 ，外立面以灰、白和砖红色为主。外立面材料面砖和涂料； 物业类型：双拼、联排，主要为四连、五连。整个社区包含TOWNHOUSE、情景花园洋房、小高层、高层等多种产品。 面积：300㎡左右， 价格：均价17000-18000元/平方米 核心优势：地处二环内 销售状况：剩两套别墅 区域特点 城区板块 区域板块 鹿泉板块 市场总结 项目启示 滹沱板块 龙凤板块 蟠龙板块 中原视点：以别墅、多层的销售拔高社区档次，实现利润最大化。 中原视点：位置相对偏远，周边资源配套缺失，项目运营能力较差，套价定位过高，脱离项目本身。 概况：总建面: 11.3万平方米 物业类型: 四合院+别墅+7栋高层 户型： 295--702㎡、374 ㎡联排别墅、600-700 ㎡四合院 价格：四合院面积600-700㎡，价格大约为600余万/套； 别墅面积300-400㎡，价格大约为170万/套； 销售状况：刚刚面市，销售不乐观，主要因为配套、总套价等综合因素影响销售 区域特点 城区板块 区域板块 鹿泉板块 市场总结 项目启示 滹沱板块 龙凤板块 蟠龙板块 三千院 概况：项目总规划占地115亩，社区占地62亩，容积率2.0，绿化率为33%，总建筑面积83261.37㎡。其中，住宅总建筑面积75796.46㎡，由9栋多层配有电梯的花园洋房、2栋高层组成 物业类型: 洋房+高层 户型：150-230 ㎡ 均价：洋房8000元/㎡，高层7000元/㎡ ； 销售状况：洋房已售罄，高层已售1/3. 区域特点 城区板块 区域板块 鹿泉板块 市场总结 项目启示 滹沱板块 龙凤板块 蟠龙板块 中原视点：开发商品牌效应和产品品质打造较为成功，但规模效应差。社区附加值低。 新公爵 概况：总建面: 9万平方米，花园洋房共200余套房源。高层3栋，主要以2室、3室为主 物业类型: 6栋花园洋房+3栋高层 入市节奏：项目已开工，现已接近封顶 户型：花园洋房二至四室、跃层 180—226平米 洋房均价：6000元/平米； 销售状况：目前完成销售130余套花园洋房，剩余房源主要为180㎡以上的四室、跃层等大户型，主要因为位置、总套价等综合因素影响销售。 区域特点 城区板块 区域板块 鹿泉板块 市场总结 项目启示 滹沱板块 龙凤板块 蟠龙板块 锦麟 中原视点：销售价格适中，120-180平方米的户型热销。200左右的大户型销售速度较慢说明高端客户对社区的整体档次的高度认可不高。对后期的高层的销售不利，难以实现最大化。 中原视点：开发商的运作能力和品牌形象差。项目运营销售时间较长。 概况：12栋6层花园洋房 ，占地面积:86710平方米 ，建筑面积:164511平方米 。 物业类型: 洋房 户型：137-200平方米，170平方米为主。 均价：6200元/㎡； 销售状况：已推出4栋，基本售完 区域特点 城区板块 区域板块 鹿泉板块 市场总结 项目启示 滹沱板块 龙凤板块 蟠龙板块 源璟 中原视点：差异化的社区配套和产品及实景园林与现房销售备受客户青睐。 概