世联双联创和后湖项目整体战略发展与定位研究报告第一部分.pptVIP

*;*;*;对于地产集团：项目是企业“进军高端市场的先锋队”;对于南国置业：项目将是企业“布局后湖潜在商业市场的桥头堡”;*;*;第二重使命——后湖之钥：通过项目商业运作，提升区域价值，使企业在后续区域开发中不断获利;开发背景分析1——区域先天条件;*;*;*;开发背景分析2——地块自身禀赋;*;周边小区多为经济型社区，品质感稍差，入住率普遍较低，社区氛围不浓厚;*;*;*;开发背景分析3——市场现实状况;*;1、住宅：区域未来整体开发量超过500万方，潜在市场竞争激烈;2、商业：分散式商业、经营杂乱、租金水平低、空置率高，商业价值体现不明显;2、商业：后续潜在供应量较大，商业市场竞争进一步加剧;*;*;*;开发背景总结;客户目标与项目条件、市场环境存在冲突;对价值最大化的理解：项目开发兼顾短期利益和长期价值，促进各物业间价值的相互提升;对风险控制的理解：12.4万㎡商业风险才是本项目最大的系统性风险;对风险控制的理解：区域商业氛围极不成熟，12.4万㎡商业现状无解;项目研究核心问题的提出;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;2005-11;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测;;;地铁对于城市生活;;地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间;地铁的运营改善了周边的生活配套;地铁的运营改善了周边的生活配套;;地铁的运营改变了市民的生活方式;;地铁对于房地产市场;过去·增值;1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 ;过去·增值;;现在·保值;未来·创造价值 当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面： ①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。 ; ②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。 ;;;上海轨道交通现状及规划;;;;;;上海轨道交通发展历程;第二阶段：从“点”到“线”的发展;第二阶段：从“点”到“线”的发展;上海轨道交通发展历程;上海轨道交通发展历程;