合富辉煌昆明万科润园营销策划报告第三部分.pptVIP

* 第6章 执行篇 6.1、项目总体销售策略 6.2、一期分阶段推广方案 6.4、一期推货部署及营销费用 6.3、一期客户发动方案(蓄客认筹） 2011年销售目标分解 万科白沙润园项目一期货值：5.5—6亿 万科白沙润园项目2011年签约目标：2.5亿 项目开发计划：1、10月中样板园区开放；2、10月底开盘。 开盘认筹量需达到：650个 意味着开盘需实现至少2.5个亿的销售；约230套、2.8万平米 年内需实现合计3.5个亿、加推约100套。 10/30 首次开盘 8/15 “重走茶马古道” 【万科-金格】绿色公益行 10/15 【云之魂】 体验馆开放 润园销售分期 销售 储客 第一波： 万客会启动 巡展客户登记 线下拓展诚意客户 第二波： 现场认筹 线上媒介全面推广 线下推广 累计储客数：1000组 累计转筹客：500组 诚意登记客户 报均价 / 客户初步价格摸底/客户升级 12/15 加推 第一次洗客 10/1 预售证 销售中心开放 客户升级，价格最终摸底 累计转筹客：800组 第二次洗客 一期首次开盘推售房源（方案一）：需到场来访客户4343组 55% 55% 27192 216 合计 6% 948 12 79 6 一梯四 22% 4272 48 89 6 一梯三 90平以下 44% 12192 96 127 6 一梯二 28% 9780 60 163 6 一梯二 90平以上 套数比（%） 建筑面积 （㎡） 总住宅套数 单套面积 （㎡） 层数 产品类型 万科白沙润园项目一期推货统计表 需拓展客户4343批 4343 651 228 合计 457 69 12 79 洋房一梯四 914 137 48 89 洋房一梯三 1829 274 96 128 洋房一梯二 1143 171 60 162 洋房一梯二 预计拓展客户（批） 按认筹率15%计算 预计解筹客户 （批按解筹率35%预算 套数 面积 （㎡） 产品 项目开盘蓄客目标测算 90平米以下产品 以首次置业，少量投资客为主 产品与客户对位分析： 开盘推售货源 ★ ★ 核心客户 中心区（CBD写字楼）白领阶层，被拆迁城中村村民等养老、子女离巢首置客群 重要客户 主城四区（人民路、北京路沿线写字楼）白领阶层，东市区被拆迁城中村 游离客户 周边东部客运站延伸客群 产品79平米LOFT三房，89平米三房双卫 127平米产品 以首改购房群体，少量外来投资客为主 开盘推售货源 ★ ★ 核心客户 中心区（CBD写字楼）高级管理、技术人员，东市区私营业主（官渡园商圈） 重要客户 主城区，东市区及主城四区被拆迁城中村 游离客户 项目周边专业市场私营业主 产品163平米四房双卫 ★ 产品与客户对位分析： 163平米产品 以改善型购房群体，少量外来投资客为主 开盘推售货源 ★ ★ 核心客户 中心区高级白领，东市区私营业主，城中村客群 重要客户 南市区私营业主，东市区被拆迁城中村 游离客户 项目周边专业市场小私营业主（昙华灯具市场等） 产品127平米三房双卫 ★ ★ 产品与客户对位分析： 主城CBD 人民路沿线 官渡园商圈 东市区专业市场 城中村拆迁区域 城 中 村 拆 迁 区 域 城中村拆迁区域 城 中 村 拆 迁 区 域 主城中心区客户 人民路沿线客户 官渡园商圈、东市区专业市场客户 二环内城中村拆迁区域客户 客户地图： 客户渠道 线下渠道 线中渠道 老带新 朋友介绍 项目联动 关系户 巡展活动 城中村发动 户外、网络 线上渠道 报纸、短信 一二手联动 电台、杂志 电台、报纸 建立客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护。 专业市场发动 客户渠道发动： 备注：客户发动重点在于如何充分利用线中渠道，进行客户挖掘。 商业点推广 第1阶段： 亮相预热期 （8.15日—9月15日） 柏联广场 金格百货 时光俊园店 金格百货 白塔路店 蓄客工作： 诚意登记客户 （万客会） 巡展道具： 万科品牌展 金格奢侈品展 第1阶段对客户说什么？ 说万科品牌 包括企业，开发历程 万科物业等等 客户发动：巡展活动（1） 2011年万科绿色年 系列