平顶山中辰皓龙项目营销策划案第一部分.pptVIP

发展中不成熟的城区，体量规模相等的楼盘如何突破市场价值? 核心问题 开发成本 认知压力 地价不断上升，加之融资成本，与新开元等项目相比无低成本优势 VS 与新开元、领士馆、时代新城求高容积率性价比是否可行？ 所在四周目前缺乏商业和居住氛围，非热点区域，客户认知度不高 跟随形成合力？还是引领版块开发避免陷入区域认知定式？ 核心问题：如何领衔市场，改变区域给平顶山一个新的项目认知！ 市场的整体增长情况（大势增长） 物业布局的价值溢价 (规划增值) 产品竞争力塑造产生溢价（竞争增值） 整体安排 地块指标具备弹性，如何安排物业组合和开发进度 大盘应避免产品同质化，物业之间的排布如何实现共融和促进？ 占位湛南新城二期规划发展先机，借势城市南进和一期样板，弱化郊区印象 1 2 必须通过产品创新强化市场价值认知，避免陷入2梯4户6户性价比的低层次认知 3 通过内部造景、建筑风格差异，配合营销展示，与新开元等形成区隔，树立自身价值 4 小结——本项目产品定位及核心理念 城市排屋、花园洋房是市场机会，低密度类产品有助于提升整盘形象 短期目标： 迅速切入市场空缺，吸引市场目光 扩大客户圈，建立充分的竞争优势 实现单盘价值和区域价值共同成长 原则一：中高端特色产品入市，吸引市场目光 原则二：利用市场表现稳定的主流产品走量，回收资金 原则三：保留适量创新产品保持市场关注度，追加利润 作为标杆型的大型楼盘启动的原则： “一期=整体” 组团式分期开发，周期控制在3－5年，前期低容积率打造宜居形象，后期逐渐增加产品类型，总体实现容积率3.0、总建36万方左右的开发框架。 开发思路 通过内部造景产品升级，打造 大隐于市的都市桃花源 市场调研 项目定位 全程营销策划 广告策划和推广 产品优化建议 项目规划设计 方案一：除配套外，全部为24-33层的超高层 方案一规划说明： 拔高容积率控制在3.5以上，全部采用超高层，通过建筑错落围合成中心景观，全部采用2梯4户板式结合2梯6户大点式，增加项目可出售的面积实现利润。 全高层方案技术经济指标（住宅、商业） 总占地面积（㎡） 126700 容积率 4.00 地上建筑面积（㎡） 506800.00 各类面积（%/㎡） 住宅建筑面积 0.95 481460.00 商业建筑面积 0.05 25340.00 建安成本预估 参考值（元/㎡） 住宅建筑成本 481460.00 1900 914774000.00 商业建筑成本 25340.00 190000 绿化、道路估算 50680.00 20000 开发成本预估合计 973056000.00 销售收入预估 参考值（元/㎡) 高层 481460.00 4500 2166570000.00 商业 25340.00 8000 202720000.00 销售收入预估合计 2369290000.00 营销支出费用预估 提成佣金（元） 住宅 0.0200 00 商业 0.02 4054400.00 营销费用（元） 推广、售房部 0.0300 各项税收 0.15 362501370.00 营销支出费用预估合计 480965870.00 成本总核算 销售收入预算（元） 2369290000.00 利润 利润率 建安成本预估费用（元） 973056000.00 1739095444.63 630194555.37 土地成本 285073574.63 营销支出费用预估（元） 480965870.00 0.265985 项目规划设计 方案二：花园洋房为主，边界辅以18－24层高层 方案二规划说明： 全部为花园洋房和多层产品为主，项目边界辅以18层高层、北侧轻工路以24层高层为主，容积率在2.5左右，项目整体以低密度花园大社区为卖点，通过产品溢价来实现利润。 项目规划设计 方案三：花园洋房、小高、高层围合中央景观的组团分区 方案三规划说明： 将项目地块分为三块。分别为1花园洋房、2小高层、3高层围合成中央景观带，容积率控制在3.0左右，按产品分三期组团开发，通过丰富的产品线，合理的组合来实现利润平稳增长。 3 1 2 多层+小高层+高层方案技术经济指标（住宅、商业） 总占地面积（㎡） 126700 容积率 2.80 地上建筑面积（㎡） 354760.00 各类面积（%/㎡） 住宅建筑面积 0.95 337022.00 　 　 商业建筑面积 0.05 17738.00 　 建安成本预估 　 　 　 　 参考值（元/㎡） 高层住宅建筑成本 246001.4599 1900 467402773.72 　 小高层 66420.394