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第二章 住宅小区物业管理机构设置 工商管理系物业管理教研室 刘 霞 学 习 目 标 1、掌握住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会的基本知识； 2、掌握物业管理公司、业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作。 重 点 难 点 重点：业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作 难点：住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会之间的基本关系 美丽园物业大事记（来源于新京报） ? 2005年5月美丽园业委会状告小区物业不合理收费。 ? 2005年9月海淀法院驳回业委会请求。 ? 2005年12月业委会胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的小区。 ? 2006年5月小区物业提起申诉。 ? 2006年8月“美丽园案”再审维持原判。 ? 2006年9月1日鸿铭物业突然离开。 ? 2006年10月9日小区召开临时业主大会，表决是否 罢免业委会全体委员。 ? 2006年12月8日，经过业主投票选择的南京新鸿运 物业公司入驻美丽园。 恩里小区组织与管理机构设置 某住宅区的管理机构设置 住宅小区物业管理的两大主体 第一节 物业管理公司 物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。 它具有法人资格。根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取一定的费用。 一、 物业管理公司的分类 1、由房地产开发企业投资设立的分支机构。 2、由房地产管理部门所属的房地产管理所转制 建成的物业管理公司。 3、由房产管理部门新组建的物业管理公司 4、以合作社为基础的物业管理公司 5、按照《公司》法的要求，由社会上的公司、 个人发起组建的物业管理公司 6、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公 司 二、物业管理公司的资质条件及审批 1、资质条件 依法成立 有必要的财产或经费 有自己的名称、组织机构和场所 能够独立承担民事责任 2、申请经营资质需要提供的资料 企业资质等级申报表 营业执照 企业资质证书正、副本 物业管理人员的职业资格证和劳动合同， 管理和技术人员的职称证书和劳动合同， 工程、财务负责人的职称证书和劳动合同 物业服务合同复印件物业管理业绩资料 3、物业管理公司经营资质的审批程序 ?物业管理企业的资质管理实行分级审批制度 ?新设立物业管理企业领取营业执照起30日内向 工商注册所在地的房地产主管部门申请资质 提供的文件是： ? 营业执照 ? 企业章程 ? 验资证明 ? 企业法定代表人的身份证明 ? 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职业资格证书和劳动合同 ?新设立物业管理公司资质按照最低级核定，为一年暂定期 ?证书颁发和管理按级别归各级政府房地产主管部门 三、物业管理公司资质级别的评审 一级资质 二级资质 三级资质 要求： 注册资本要求 人员要求 物业管理类型及面积要求 管理上的要求 四、物业管理公司的组织机构设置 1、物业管理公司组织机构设置的原则 目标原则 统一领导与层次管理原则 分工协作原则 责权对应原则 有效管理幅度原则 2、物业管理公司组织机构设置的程序 确定公司性质 进行外围调研 对各部门工作进行定位拟定内部机构设置草图 拟定部门职责与岗位 讨论、修正和审批组织机构设计 招聘和安排工作人员 3、物业管理公司组织机构构成 例2 通用技术集团物业管理有限公司组织机构 第二节 业主、业主大会和业主管理委员会 一、业主 1、业主 业主是指房屋和相关设施的所有权人。 2、业主的权利 业主在物业管理活动中，拥有以下权利： （1）对房屋专有部分享有的专有权。 （2）对房屋共有部分享有的共有所有权。 （3）因业主之间的共同关系形成的成员权。 业主在物业管理活动中，应履行以下义务： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则。 （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。 （4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 （5）按时缴纳物业服务费用。 （6）法律、法规规定的其他义务。 二、业主大会 1、业主大会 业主大会是由物业管理区域内全体业主或业主代表组成，是物业内最高决策机构。 2、业主大会的筹备产生 3、业主大会的职权 （1）选举和罢免业主委员会的组成人员。 （2）监督业主委员会的工作。 （3）听取和审查业主委员会的工作报告。 （4）决定住宅区内关于业主的重大事项。 （5）修改业主公约。 （6）改变和撤销业主委员会的职权。 （7）批准业主委员会的职