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沈阳·寰宇天下 ——物业服务方案 目 录 第一章：物业概况 3 一、地理位置 3 二、项目定位及客户定位 3 三、经济技术指标 4 第二章：物业管理服务模式、理念及目标与内容 5 一、管理服务模式、理念 5 二、管理服务目标 6 三、物业管理服务整体设想及策划 6 四、物业管理服务内容 8 第三章：项目物业管理公司组织结构、职责、监督机制 37 一、项目物业管理公司组织架构 37 二、工作职责 37 三、监督机制 39 第四章：人员配置、培训、考核 41 一、管理服务人员配置及岗位职责 41 二、各岗位人员专业素质要求 47 三、各岗位主要职责 48 四、人员培训 53 五、绩效考核 54 第五章 前期介入、承接查验、物业交付及装修管理 57 第一节 前期介入方案 57 第二节 承接查验阶段服务方案 60 第三节 物业交付阶段服务方案 62 第四节 装修管理服务方案 66 第六章 入驻后物业服务方案 70 第一节 客户服务方案 70 第二节 工程管理服务方案 75 第三节 安全管理服务方案 83 第四节 环境管理服务方案 88 第五节 物业档案资料管理方案 91 第六节 商业服务协调及商业推广 95 第七章 物业应急措施 97 一、物业应急事件的分类 97 二、应急准备及应急措施 97 第八章 物业服务费用测算 103 第一章：物业概况 一、地理位置 中海【沈阳·寰宇天下】项目，雄踞皇姑区一环核心地域。 南侧北一路连接东西快速干道，横贯铁西、和平、沈河、大东四大沈阳主城区；崇山路、昆山路、塔湾街接壤城市交通主动脉；地铁9、10号线临寰宇天下设置地铁出入口， 通达城市核心，隶属于皇姑区管辖范围，地理位置优越。 二、项目定位及客户定位 中海【沈阳·寰宇天下】220万平方米磅礴体量规划“三纵三横”立体布局，集中商业休闲轴、生态慢性轴、商业步行轴及三条纵向景观轴巨著一环。 由高层、小高层、多层与别墅以及写字楼、商业等多种物业形态组成。各种产品组团相互独立，通过差异化定位，满足从城市白领、中产阶级到城市精英等不同价值群体对高品质生活的需要。中海寰宇天下 经济技术指标内容 指标 备注 1 总用地面积(包含住宅部分) 720000平方米 2 商业建筑面积 188080平方米 （1） 写字楼部分 72468平方米 （2） 商场部分 68760平方米 3 容积率（住宅在内） 3.0 4 机动车位 约900个 （1） 机动车地下停车场面积 46852平方米 5 标准层面积 6 建筑高度 150米 7 电梯 三菱电梯56台 8 中央空调 约克二管制空调系统 9 其它 第二章：物业管理服务模式、理念及目标与内容 中海物业（商业物业）管理公司从物业管理服务的角度对【沈阳·寰宇天下】进行了多次实地考察，在了解项目地理位置、交通环境、周边配套、项目定位、客户定位、周边区域写字楼/商场等情况后，结合《中国物业管理条例》、《沈阳市物业管理条例》、《全国城市物业管理优秀标准及评分细则 体现中海地产沈阳公司【沈阳·寰宇天下】的服务定位，打造区域地标性甲级写字楼一站式家庭生活购物中心 （一）精准化服务 严格遵守《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《沈阳市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案。将ISO14001：2000/ISO9001：2008 环境/质量管理体系全程导入，以“顾客关注为焦点”，紧密结合物业具体实际，制定一系列高标准的写字楼/商场物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。确保管理服务作业的科学量化、过程的严格控制、质量的有效评估，强调时效、质效、综效、情效原则。 （二）以人为本 在【沈阳·寰宇天下】推行客户经理服务制度，建立富有亲和力的管理与服务模式，在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的写字楼/商场管理理念，创建出与客户层次及办公/商业需求相符的管理模式，制定切合实际的规章制度，使客户真切地感受高品质的物业管理与服务。 （三）绿色环保 在日常物业管理服务工作中遵循生态规律，绿色、低碳环保的宣传，打造与自然环境和谐共生的绿色环境，从而实现可持续发展。 （四）智能物管 在【沈阳·寰宇天下】大力推行智能化物业管理，运用物业管理软件，提高物业管理的科技含量。 （五）真切付出、心灵交汇 从做一个充满爱心的人开始，关心并热心帮助身边的每一位客户，用感情与客户交流，并在与客户交流过程中发现他们的需求，完善相应的服务方式、方法，使客户满意。 二、管理服务目标 （一）物业管理服务总体目标 【沈阳·寰宇天下】的物业服务，将充分发挥中海物业的品牌优势、