昆山房地产市场解读-2011.ppt

市场综述 近年来，随着昆山经济的快速发展，花桥国际商务城规划的深入实施，以及上海、苏州等房地产市场的带动，花桥房地产市场得到快速的发展。产品类型由以前单一的多层公寓到现如今别墅、花园洋房、青年公社、老年公寓的百花齐放。销售价格也呈逐年增长趋势。 但周边配套不成熟、交通不方便，区域人气不旺是制约该区域房地产市场发展的因素。随着绿地21城项目配套设施的启动，花桥国际商务城规划的进一步实施，轻轨11号线的正式开动，该区域房地产市场将会得到更为迅速的发展。 户型面积：公寓主要集中在75-90平米，也有少量42-53平米的单身公寓 别墅主要集中在200-270平米； 价 格：公寓集中在8500-9500元/ 平米之间，其中绿地集团开发的公寓项目普遍比周边高1000元/平米； 客户群体：大部分都是上海居民，多为中产阶层，其中投资客占很大比例； 销售情况：销售情况良好，其中花桥·国际华城别墅项目已售磬，公寓项目销售率也达到80%；绿地21城、鑫苑国际的销售情况较好。 昆山经济发达，经济总量和人均量都处于全国县市之首，人均GDP水平已经达到中等发达国家水平； 经济主要依靠IT等高科技制造业带动，二产占比较高，近几年保持在60%以上； 外向型经济特征显著，出口是经济发展的主要动力； 产业集聚效用明显，形成了多个高科技产业集群，主要集中在通信设备、计算机及其他电子设备、新型平板显示、高端装备制造等产业； 外来人口多于本地人口，人口汇聚能力极强，城镇化率适中； 居民生活水平富裕，消费能力较强。 3.11、经济人口—本章小结 第二部分： 城市规划 第三部分： 经济人口 第一部分： 城市概况 第四部分： 房地产市场 2010年房地产业投资额为210亿元，且增速较快，近三年均保持在30%以上的增幅。 市场容量大，2009年商品住宅成交量高达539万平米，2010年市场下行时候也达到276万平方米，市场受政策影响较大。 2009年商品住宅成交额为303亿元，2010年下调为266亿元，同年成交均价大幅上涨至7622元/平方米。 4.1、房地产市场—整体概况 从2004年，昆山市的房地产业的施工面积迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面积增涨缓慢。 销售面积在苏南几县市中高居前列，市场呈现外向属性，这一点与其他县级城市明显不同； 昆山市商品房供需状况 数据统计范围为商品房（含乡镇），数据来源于昆山统计公报 4.1、房地产市场—整体概况 4.1、房地产市场—整体概况 房地产投资/固定资产投资比值正常区间：0.22-0.28。 房地产投资增速/GDP增速比值正常区间：1.5-2.0 昆山房地产投资占固定资产投资比值自2006年以来不断攀升，09、10年的比值都超过了0.3，房地产投资所占比重略高，显露了一定的投资风险。 昆山近年来房地产投资增速与GDP增速比值波动较大，除了GDP增长有一定滞后性之外，表明昆山市GDP增长对房地产的相关程度不高。 住宅市场——住宅片区分布 目前昆山住宅市场分布，根据成交活跃程度分成三个梯队。 玉山镇、开发区以及花桥镇为目前昆山市场最活跃片区。 玉山镇为传统片区，配套成熟完善，客户认知度高； 花桥毗邻上海，且规划利好。 巴城镇、周市镇以及千灯镇出在第二梯队。 巴城依托阳澄湖资源，主要为别墅产品； 周市镇依托北部产业园区，并且接收中心城区的辐射； 千灯规划为生活新镇、生态观光片区； 南部水乡区以及其余镇为第三梯队。南部水乡片区依托淀山湖资源，主要为别墅产品 第一梯队 第二梯队 第三梯队 4.1、房地产市场—整体概况 花桥、玉山、开发区是昆山成交最为活跃的片区，占昆山成交的64%，占比分别为24%、20%、20%，且与其他区域的差量较大。 玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是传统的房地产热门片区；花桥因为近年规划利好，且直接接受上海辐射，能吸引外来客源。 注：统计数据来源于昆山搜房网。所选数据为08、09年全年成交数据以及2010上半年成交数据。 4.1、房地产市场—整体概况 住宅市场——主城区 昆山主城区包含两大行政区域： 玉山镇和开发区构成了昆山主城区板块 玉山镇涵盖城中、城北、城西三大板块 开发区涵盖城东、城南两大板块 玉山镇+开发区 4.1、房地产市场—整体概况 住宅市场——住宅片区分布 城南区 中心城区 城东区 城西区 城北区 昆山市中心城区可分为中心城区、城东区、城南区、城西区和城北区域。 4.2、房地产市场—板块分析 住宅市场——中心城区板块 人口密集，并承担综合行政、居住、文化、教育、主要产业发展等功能。属于市中心的高档地段，土地资源稀缺，生活配套成熟，房价一直维持高位。 中心城区：人口稠密 区域成熟 价格处于高位 荣记玖珑湾 蓝海LaVie 弘辉首玺 金鹰天