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浅析房地产项目管理问题及应对策略 　　【摘要】本文作者结合自己的工作经历，对房地产项目管理的相关问题进行了阐述，重点分析了调研，设计和收尾三个阶段的管理问题。最后，作者针对这些问题提出了一些看法，并给出了几点建议。 　　【关键词】房地产开发；项目管理；应对措施 　　1.前言 　　我国自从08年之后，房地产市场大热，大中小房地产企业如雨后春笋搬的在各地兴起。在这几年中大部分房企都赚得盆满钵满。但随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。然而，现实情况是，一部分小型房企，缺乏专业的项目开发管理意识。没有充分的市场调研，没有认真的设计分析审核，盲目买??，最后资金链断裂，老板卷款潜逃的案例在各地相继出现。在本文中，作者结合自己在房产企业多年的工作经历，对房地产开发项目管理中一些常见的问题进行了分析，并有针对性的提出了一些解决问题的方法。 　　2.房地产管理问题分析 　　由于前些年，房地产企业入门门槛不高，导致了各种民营资本和国企纷纷进入这一行业。所以我国目前房地产开发管理水平整体上不高，平均收益率远低于发达国家。而且时常被曝出质量，工期拖延，得房率不高等诸多问题。由于我国现阶段对房产开发建设过程中的问题还是实行开发商负责制，所以加强房企对房产开发整个过程的管理迫在眉睫。 　　2.1忽视市场调研，盲目进行开发。一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。 　　2.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大。设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。 　　2.3项目分包转包严重，收尾阶段质量问题突出，各方矛盾重重。工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。笔者参与的项目中就出现了施工过程中各分包的单位互相掐架，扯皮的现象，工程建设不得不停工。开放商不得已充当和事老，在利益纠纷面前尽量协调，往往是以自掏腰包的方式来平息各方争执。在项目即将验收时期这种利益之争更加严重，因为开放商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险。而施工方此时往往纠结合同中细节不到位的地方，可以说是趁火打劫。开发商面临着延期交房，给住户违约金，或者满足施工方要求，新增项目接口工程的投入的二重选择。总之，出现问题受损的肯定是开发商。 　　3.房地产项目管理问题的应对策略 　　在上一小节中，作者提出了房地产项目管理过程中可能出现的诸多问题。重点分析了调研阶段，设计阶段和工程收尾阶段的关键难点问题。经过笔者的认真研究与调研，认为解决上述工期拖延，成本过高的问题，管理者可以从以下几个方面进行优化。 　　3.1积极调研市场，做好项目可行性分析。在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需