20%个税“新”政两个疑问.docVIP

20%个税“新”政两个疑问 　　从长期看，解决房价过快上涨的根本出路在于通过各种方式增加住房供给，除此之外，别无他法。在“国五条”中，我们已经看到了要求增加土地供应，增加住房供应的要求，希望此次能真正落到实处。 　　20%个税合理吗？ 　　“国五条”一经推出，20%个税的条款便遭到了各界的口诛笔伐。微博上的许多知名博主都对此条款表达了强烈的不满，甚至认为这是国家在“抢夺”百姓的财富。这样的观点自然激起大众更为强烈的情绪反弹，一边倒反对20%个税的声音充斥着网络。然而，理性来看，20%税的条款不仅合理，而且是国际通行的做法。 　　房屋增值的主要部分是土地增值，而土地增值主要来自于公共投资、城市发展所导致的地租增长，与个人的劳动、经营活动关系不大，可以说是社会共同创造的财富。土地涨价归公的思想是税收调节收入分配、促进社会公平的功能的集中体现。乔治.亨利的“单一税”原理就认为应当对土地增值收取完全的所得税，孙中山先生接受了乔治-亨利的思想，并贯彻于其“民生主义”中，提出了平均地权的思想，主张用征收地价税和土地增价归公的办法，消除地主从地租及地价增涨中获得暴利的可能性。而我国现行的农村和城市两种土地所有制、土地非农化首先要征为国有的制度架构，事实上确保了土地增值收益归政府所有的原则。 　　当然，对房屋增值增收完全的所得税显然也不可行也不合理，因为房屋所有者在购买和持有房屋的过程中，不仅为城市建设提供了资金支持，也承担了一定的风险，而且持有期间也会发生一定程度的货币贬值。但是，从所得税调节收入分配的功能来看，对房屋增值课税显然有其巨大的合理性，而且，目前增值额20%的个税税率，显然不是一个太高税率。 　　世界其他国家是如何对房屋增值征税的呢？法国、德国均对非主要居所的房屋增值征收超过20%的资本利得税。我们的近邻韩国，房产转让所得税则更为严厉：拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售的，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%到35%不等的房产转让所得税。即便是自由市场“标本”的美国，对房屋增值也按照一般性资本利得税收取，其持有一年以内的短期税率高达10—35%，持有一年以上的长期税率也达10—15%，而且收入越高的人将负担更高税率。 　　因此，将20%个税方案说成是“掠夺百姓”不仅是无稽之谈而且别有用心。严格征收20%的房屋增值所得税，不仅是向国际通行规则靠拢的做法，而且能够起到调节收入分配的功能。只是炒房客会因此因为税收来割肉而心疼不已大喊大叫罢了。 　　当然，无论是“国五条”对20%个税的说明还是先行的征收办法都过于简单。比如，原有的“对持有5年以上的家庭唯一住房免征个人所得税”的规定在“国五条”中就没有重申和强调，引起了广大普通百姓的担忧；而长期持有减税的政策在我国还没有具体规定，也不符合国际通行惯例。期待将要公布的执行细则可以对此作出更为合理的规定。 　　另外，在对个人出售房屋的增值所得严格征税的同时，针对开发商的土地增值税的收缴却一直存在巨大漏洞。众所周知，地产商暴利的主要来源是土地增值收益。对这部分收益，我国现行土地增值税税率为四级超率累进税率，最低为30%，最高为60%，但在实际操作中极少被严格使用。《土地增值税暂行条例细则》规定：涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。政府多次要求对土地增值税严格征缴，但往往半途而废，没有下文。如果这部分巨大的土地增值税不能被严格征收，而只对居民住房的增值收益征收，显然有失公平，甚至有“欺软怕硬”之嫌。 　　20%的个税能降房价吗？ 　　虽然20%个税方案是一个合理合法的政策，但对能否在抑制房价上涨中起到关键性作用，笔者并不乐观。 　　首先，如果仍存在房价较快上涨的预期，那么20%的个税其实并不能阻挡对住房的投资性需求。近十年来，房价涨幅远远高于其他资产类型，使得投资房地产的收益率远在其他投资之上。如果未来房价涨幅仍然较高，如每年15%，那么即使对增值收入征收20%的个税，对投资者而言，也不过是收入打了个8折而已，其收益率仍有每年12%，依然远高于其他投资方式。所以，所得税的功能主要在于调节收入方式，而非打击投资，试图通过征收所得税打击投资投机性需求而达到稳定房价的目的，显然是政策功能与政策目标的错配。 　　其次，如不出意外，5年以上的家庭唯一住房免征个人所得税的免税条款仍将沿用，这将造成不满5年的二手房与满5年的房源间的交易成本差异更加巨大。不满5年的住房出售时所需缴纳成交价格5.5%的营