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关于城市拆迁(征收)房屋产权注销登记研究 　　【摘 要】全国城市房屋拆迁、征收中普遍存在“重拆迁轻注销”，一拆了之无人主动申请产权注销情况，登记机构产权实物档案和电子档案不及时清理占用库存、影响产权查询、司法协助执行，影响拆迁户缴税和房屋限购，不法分子钻产权注销脱节滞后漏洞、权属证书造假骗取拆迁征收款造成经济损失等问题。笔者利用多年工作经验对我国城市拆迁房屋产权注销存在的一些问题及相应解决对策进行了分析研究。 　　【关键词】城市；房屋；拆迁；产权注销 　　全国城市房屋拆迁产权注销工作有的城市尚未开展或已开展，进展不一，普遍存在“重拆迁轻注销”，管理滞后情况，权属证书流失、销毁或散存于拆迁实施单位、项目单位、街道办事处、征收办等部门。造成根源：普遍重产权初始转移登记，轻产权注销登记。一些不法分子乘相关部门衔接不到位、钻管理漏洞，进行权属证书造假、诈取民财或拆迁补偿款，造成经济损失。拆迁不注销、使登记机构产权实物档案和电子信息档案不能及时清理、占用信息库存空间、影响信息速度，给产权、产籍管理带来负面不利影响。更影响执行国家限购政策、税收政策、司法协助中产权查询、摸清产权套数工作。管理滞后使拆迁户开限购证明和缴纳契税时经常怨声不断，影响社会稳定。 　　在《物权法》、《房屋登记办法》已实施，《不动产统一登记办法》酝酿2014年6月出台之际，本人就城市拆迁灭失房屋产权注销登记问题，谈谈个人浅见，供同行参考。 　　一、办理注销登记法律依据 　　1、2007年10月1日实施《物权法》第6 条：不动产物权的消灭，应当依照法律规定登记。第9条不动产物权的消灭经依法登记生效，未经登记不发生效力。但法律另有规定的除外。第14 条不动产物权的消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第30 条因合法拆除房屋事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第150 条建设用地使用权消灭的，登记机构应当收回建设用地使用权证书。第155 条已登记宅基地使用权消灭的，应及时办理注销登记。 　　2、《房屋登记办法》第12条房屋灭失可以由当???人单方申请。第19条所有权注销登记登记机构应当实地查看。第38条所有权人应当自房屋灭失事实发生后申请所有权注销登记。第40条经登记的所有权消灭后原权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据人民政府生效的征收决定办理注销登记，注销事宜记载于登记簿，原所有权证收回或公告作废。 　　3、《城市房地产权属档案管理办法》第8条规定灭籍属归档范围。第16 条房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状一致。 　　因此，产权注销登记工作是法律赋予登记机构的法定职责，是产权、产籍管理的基础性业务工作之一，对拆迁灭失的房屋不办理产权注销和灭籍管理，属行政不作为，管理不到位，浪费国家信息资源，长期漠视，会给社会造成负面负担。 　　二、办理拆迁灭失房屋产权注销存在问题 　　1、申请问题。 　　城市建设拆迁房屋一般通过产权交换和货币拆迁两种主要形式完成。类似特定对象间拆迁人与产权人在某段时间内的强制交易，不同意将强制拆迁，该行为属房地产交易。理论上双方应钱房两清共同申请登记后拆除房屋。房屋登记办法规定由所有权人申请，但在没有制约措施情况下，易出现一拆了之，无人主动申请产权注销，有拆无销。历史遗留的开发公司拆迁房屋产权注销更是陈年老账，甚至问津无路。 　　2、不申请注销怎么办、如何制约问题。 　　登记机构与拆迁、土地、税收等部门协调，做到如要办理新的登记先清理解决拆迁范围产权注销登记，防患“前未注销清，后不注销乱”的恶性循环。 　　对事实已拆迁、多年未注销导致的遗留问题采取老的老办法解决，即登记机构到拆迁主管部门核复拆迁档案直接注销。 　　对城市建设中新的拆迁征收项目采取不办产权注销，拆迁主管部门不予项目拆迁验收，土地部门不予颁发土地证，登记机构不予办理预售许可，税务部门要凭注销证明落实拆迁房与新房差价收税。 　　3、权属证书问题。 　　第一种方法权属证书由登记机构收回存档。 　　第二种方法证书由拆迁人收回，交登记机构注记拆迁灭失信息后发给拆迁人持有，作为拆除补偿依据。 　　第三种方法公告作废，证书原件流于社会。 　　三、江苏部分城市办理拆迁灭失房屋产权注销做法 　　1、南京： 2006 年南京市房产管理局下发了《关于做好拆迁后房屋产权注销登记工作的通知》，采取由拆迁人在签订拆迁补偿协议时收回权属证书，房屋拆除后由拆迁人单方申请，由档案馆直接注销、颁发注销凭证做法。 　　（1）拆迁人在申请“拆迁项目报结”前，到产权档案馆办理所拆除房屋注销登记手续，需提交房屋权属书原件及申请房屋注销登记权证清册一式三份。 　　（2）产