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基于公共产品理论保障性住房制度建设探析 　　【摘要】我国保障性住房是社会保障体系的一部分，具有公共产品属性。当前各地保障性住房建设如火如荼，但保障性住房制度建设也存在缺少完备的法律制度、缺少细致的制度设计、缺乏有力的管理方式、缺少有效的融资模式等诸多问题。必须深化保障性住房制度的建立和完善，使保障规范化、全面化、高效化、稳定化、制度化。 　　【关键词】公共产品 保障性住房 制度建设 　　通过学习和借鉴发达国家房地产经济发展经验，同时立足实际国情，我国逐步建立了以公共租赁房、廉租房、经济适用房、两限房及棚户区改造房等为主的保障性住房制度体系。但由于我国保障性住房具有公共产品属性，深化保障性住房制度的建立和完善，对于满足住房者需求、健全社会救助体系、保证社会公平正义、实现共同富裕具有重要作用。 　　保障性住房的公共产品属性界定 　　所谓公共产品，按照美国经济学家萨缪尔森的定义：其效益涉及一个人以上的、不可分割的外部消费效果。相比之下，如果一个物品能够被分割，并且其中的每一部分能够分别通过竞争卖给不同的人，而对其他人没有产生外部性，那么这种物品就是私人物品。①公共物品区别于私人物品的两个显著特征为：非竞争性和非排他性。非竞争性指在生产水平既定的情况下，一个人的消费不会减少他人的消费数量，或者说，许多人可以同时消费同一种物品，相应地，所谓竞争性，指一个人享用了一件物品，其他人就不能享用；非排他性是指物品和服务在消费过程中产生的利益不能被某个消费者所专有，如果要限制他人享有这种物品带来的好处或消费这种物品是不可能的或者代价太大。②随着公共产品理论不断发展，衍生出兼有以上两大特征的纯公共物品和只具有一部分特征的广义的公共物品，即准公共物品概念。如国防、法律制度等即为纯公共物品，学校、公园、公路等为准公共物品。 　　在我国，保障性住房是与商品房相对应的概念，它由政府主导，统一建设、统一分配、统一管理、统一运作，提供给中低收入住房困难家庭使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限???，起社会保障作用的住房。对照公共物品的两个特性，保障性住房是“具有公共福利形式的措施”③，是保障社会中低收入阶层基本居住权的集中体现，也是政府提供公共服务职能的重要形式，在消费上具有相对竞争性，对保障对象来说又具有非排他性，因而应是广义的公共产品。基于公共产品理论，保障性住房具有以下特征： 　　一是主导者是政府部门，接受法律和社会舆论的监督。保障性住房的公共产品属性，决定了其不能由追逐利益的企业供给，而只能由集中代表社会利益、调动社会资源的政府主导，采用直接出资或向建筑方提供补助等转移支付手段，以低于市场价格的方式出售或出租给保障住户。具体实施过程中，这种半市场半公共管理的性质，由于涉及审批、建筑、分配等不同利益主体和复杂的程序，需要完善的法律和社会公众的参与和监督，以避免各环节出现错误，保障建设初衷。 　　二是承担社会保障职能，维护低收入家庭基本的居住权。保障性住房作为标准的公共产品，具有效用的不可分割性，即社会成员共同受益和消费，与义务教育、医疗保障等一样，是社会保障制度的重要组成部分。可见，保障性住房不能以商品形式直接在市场认购，而是由其供给的对象城镇中低收入的住房困难家庭申请获得。通过健全和维护城镇中住房困难、生活压力大的中低收入家庭基本的居住权益，满足他们的居住需要，从而实现社会和谐稳定健康发展。 　　三是取得方式具有公平透明性，居住者只享有有限使用权。保障性住房的公益性质，强调社会公平目标，使其申请和认购，必须符合相应的申请条件，并在社会公众监督之下才能获得。同时，保障性住房作为一项优惠政策，价格势必低于商品房，但它仅能保障低收入者居住权益，不能成为商品上市交易，谋取利益，保障性住房的转让或转租，都必须符合相应规定，可见，居住者对房屋只有部分使用权，而没有完整的处置权。 　　四是以非营利性为目的，同时能调节市场房价。作为公共产品，保障性住房具有非营利性，同时追求社会效益和福利最大化特点。保障性住房是社会主义国家民生工程，不以营利为目的，重在突出保障居住困难人群权益。通过加大保障性住房投资和建设力度，减少刚性需求的市场恐慌，能有效调控居高不下的商品房价，引导社会资本有益流动，促进经济社会稳定发展。 　　我国保障性住房制度建设现状 　　新中国成立初至改革开放前期，我国实行的是住房“全面保障”制度，即住房作为城镇居民福利，由政府财政直接拨款投资建设，实行统一规划、统一兴建、统一管理，建成后不能买卖，而是按照职工工龄、级别、家庭情况等要素分配到户，职工只需在工资中支付相应的租金。这种住房保障制度，是与当时新中国刚刚成立，各项物资相对匮乏、百废待兴的基本国情相适应的，在低物价水平的困难时期极大地满足了广大人民群众的基本生