东方溪谷(创意)产品规划建议.ppt

“皇后大道”、“水晶台” 总体运作策略及产品规划思路 策划中心 2009年9月 * （东方溪谷项目） 第一部分项目开发背景及运作思路 项目总体定位： 东方新城 最高端的青年白领公寓 抓住稀缺的产品结构 灰空间溢价、小面积大功能 品质溢价 强调功能的精装修主题 瞄准市场稀缺产品：面积50-80平米的小套二、小套三 主题化、小资情调的装修风格 充分利用30%可变空间 以面积更小、功能更全实现差异化 做到与竞争对手相比，相同功能，面积更小；相同面积，功能更多 “小面积大功能”的装修主题 超越富丽东方，以凯丽系列标准，皇后立面来提升项目品质 通过入户大堂精装、架空迷你泳池、精品配套来提升项目时尚化、国际化的品质 富丽东方 首创国际城 魅力之城 3号 项目被分割成3个独立而零碎的小地块 其中1号地靠近富丽东方，4、5号地靠近魅力之城 项目土地现状 1号地块 靠近富丽东方 占地10.45亩 4号地块 靠近魅力之城 占地19.25亩 5号地块 靠近魅力之城 占地9.28亩 1 4 5 总体运作思路 1号地“皇后大道”借势富丽东方,打造富丽东方的迷你版城市白领公寓 4、5号地“水晶台”借势魅力之城,打造大社区内的精装城市公寓 一、3个地块2个项目 二、高品质迷你居家户型，锁定市场的稀缺产品线 面积控制：打造小面积多功能小户的极限，套二40-60平米。套三65-80平米 用足30%灰空间，还可利用嵌入式衣橱、空调位改生活阳台等方式偷取面积 三、精装修溢价，拔高项目品质，实现溢价能力 四、成本控制，开源节流 地面抬高半层，减少地下停车位的修建成本 核心运作策略 1、土地价值最大化 用足规划指标，容积率5 ，建筑层高2.9米，共34层。有必要时可突破百米限制。 2、1号地清水房，4、5号地精装房 用足30%灰空间，并最大化限度的偷取面积，灰空间以实用和功能为主，尽可能减少非核心功能区域的面积。 3、灰空间价值最大化的策略 5、商业“风情化、景观化”的策略 由于3个地块都位于“东方新城”大居住片区内的主要交通道路旁，未来具有一定的商业价值，商业可于1、4号地块临街地段打造1-2层的临街商业，5号地打造3层的商业裙楼，商业“风情化、景观化”充分挖掘“商业溢价”。 自身打造小型化、精品化的配套：结合架空层的利用(特别是4号地)打造小型架空泳池、健身馆，棋牌室等等 4、配套互补型、小型化、精品化的策略 精装厨卫，简装客厅卧室，预留个性化空间 家居设计前期导入，水电气前期导入 6、精装修实施“小空间大功能”的策略 建议与家居业巨头联盟合作，前期统一设计统一装修。 精装房建议“以功能为主”的精装，强调“多实用功能、多储藏空间、多便捷设计” 第二部分1号地块“皇后大道” 项目定位及产品规划建议 一、项目定位 “皇后大道”公寓 1号地块项目定位 建筑风格 景观定位 纳帕溪谷、台地景观 新古典风格 档次定位 凯丽系列产品，皇后系列外观 富丽东方迷你版 “实用居家型”青年白领公寓 ——面积更小、更时尚、更国际—— 复制皇后的户型和外观，延续皇后的品质感 临主要道路规划1-2层临街底商（右图红色图示） 二、产品规划建议 社区底商 皇后大道 主要针对首次置业的城市白领，打造55-83平米实用居家的白领公寓 产品定位： 复制“皇后国际”的户型和外观，55-83平米宜居小户 1、规划建议 单元式布局、3梯6-8户设计 抬高地面1.5米规划地下车库，利于成本控制 30% 灰空间比例 40% 30% 78-83 二室二厅单卫（2变3） 100% —— 合 计 68-75 二室二厅单卫（2变3） 30% 55-60 一室二厅单卫（1变2） 套数 比例 产权面积（㎡） 户型 ※ 户型设计要求： 1、户型设计要方正、紧凑、实用，尽量规避异型房间； 2、灰空间主要以内置阳台改房间的形式出现，以保证房间功能的实用\完整； 3、取消不必要的空间设计（如入户花园），尽量压缩面积，使空间功能价值最大化； 4、客厅保证景观阳台或落地宽幅飘窗，卧室尽量设置飘窗； 5、厨房外设置花池或空调机位（可变生活阳台）； 6、主卧设置嵌入式衣橱，预先留好空墙； 7、如上述要求设计出的户型不理想，可考虑类似金色海蓉通过结构连板进行灰空间的偷取。 2、户型配比建议 景观延续异域风情的纳帕台地为主题，穿插小型简单水景、树阵空间、风情雕塑等等 景观设计可结合抬高半层形成的台地地势，使景观富有更丰富的层次 3、景观规划建议 复制皇后景观风格路线，设置小型迷你泳池 园区栽培树木的选择宜采用成都本土易成活、低成本树种 4、建筑风格图片参考 第三部分4、5号地块“水晶台” 项目定位及产品规划建议 建筑风格：现代简约风格 景观定位：夏威夷风情台地景观 形象定位：国际、时尚、尊贵、精装 ——魅力大