碧水温泉营销策划案1.docVIP

“碧水温泉” 营 销 策 划 案 目 录 第一章 营销背景 第一节 区域市场简析 第二节 房地产发展状况 第二章 项目分析 第一节 项目概况 第二节 项目SWOT分析 第三章 项目定位 第一节 项目市场定位 第二节 目标客户群 第三节 产品规划建议 第四章 案名建议 第五章 整体营销战略 第一节 项目推广总体战略 第二节 营销推广思路 第三节 销售周期划分 第四节 产品包装 第六章 媒体推广策略 第一节 营销工作流程 第二节 阶段营销推广 营销背景 第一节 区域市场简析 北城区域概况： 范围：南到天衢中路、天衢东路，北到长庄中路，天衢工业园，东到岔河，西到陵西路 此区域主要为天衢工业园区域，大型集团像皇明太阳能、亚太集团所在厂房地基本集中于此。属于正在开发的区域，交通便利，到达市中心方便。 区域主要商区介绍： 区域的商业街主要是沿湖滨北路、解放北路、东地北路沿街商铺，一般都属于开发的小区的裙房和沿街商铺，商业气氛正在随着开发区楼盘的增多，人气的聚生而逐渐形成。 区域自然景观： 苏禄王墓风景区、植物园。儿童乐园。 教育设施： 德州十中、经济学校、教师进修学校、山东省公路技工学校等 医疗机构： 市立医院、市妇幼保健所 金融机构： 建行、农业银行、工商银行等 区域交通情况： 主要道路 由西至东（由北向南） 共青团路、北园路、果园路 由北至南（由西向东） 湖滨北路、解放北路、东地北路 公交线路情况： 21、4、10、19路等 楼盘开发情况 此区域属于正在开发的区域，尤其是天衢开发区内，可开发土地多，开发楼盘较多，目前在售的楼盘有嘉泰园、乾城、鑫嘉园、天花锦绣园、岔河小区二期（紫薇园）等10个楼盘，价位在1400－2200元/平方米之间。此区域楼市发展属于德城区正在逐步走向成熟的区域。 第二节 房地产发展状况 【德城区房地产市场现状】 德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。成立地级市10年来，德州经济蓬勃发展，GDP连年增长，呈不断上升趋势。 德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。 随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据德城区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。 房价会随着开发程度的成熟而趋高 一般来说，开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。 德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2004年统计资料，德州市人均年收入仅为元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，，在此形势下，产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。居民住房消费观念更新增大了市场需求量））2、离新城和老城区都较远，周边商业及生活配套较差，生活基础配套严重缺乏。 3、人流相对较少，目标客户群体单一。 4. 证件可能无法办理，影响销售进度。 三、机会分析（opportunity）2、 周便可利用空间较大，有利于环境的优化和居住质量的提高。 3. 太平洋市场正在改建之中，处在商圈范围内，升值潜力较大。 四、威胁分析（threat） 2、区隔市场，寻求差异，满足排他性 3、引领市场，创新产品，满足权威性 三、项目定位语 德州市老城区向北城