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乌鲁木齐物业行业调研报告 概况： 近期通过对物业行业的调研了解到,全市取得资质的物业服务企业已达544家，其中一级资质18家（含异地进疆备案15家）异地入疆的有:绿城、中远、中航、深长城、葛洲坝、万科、宝能、恒大、金科等,本地的有: 广汇、恒昌、华源、城建等，二级资质企业28家（华景、银都、金谷等），三级资质498家。截至2014年年末，实行物业管理服务的小区、大厦、商业区、工业区有1341个，服务总建筑面积达10060万，物业从业人员近3.1万人，服务全市83.6万余户、235万余人口。 本地政策法规：乌鲁木齐本地物业行业的政策法规有： (新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法) (此通知由2005年10月8日印发)。 乌鲁木齐市物业管理条例（修订）2011年6月1日起施行 多层物业收费标准 一级服务 二级服务 三级服务 四级服务 0.6元/月/平方米 0.5元/月/平方米 0.4元/月/平方米 0.3元/月/平方米 居住高层住宅物业服务收费基准价是: 高层物业收费标准 一级服务 二级服务 三级服务 四级服务 2元/月/平方米 1.5元/月/平方米 1.1元/月/平方米 0.8元/月/平方米 各小区的具体物业服务收费标准，可在以上基准价上下浮动10%的范围内协商。但此政府指导收费标准颁布至今已10年，与目前市场发展现状相比明显滞后，亟待修订, （3）业主委员会如同虚设，代表业主权益不够全面，积极性不高，没有发挥桥梁和监督的功能,全市2300多个小区成立业主委员的只占有20%左右。 （二）业主的物业知识的缺乏和社会舆论导向的偏颇，影响了物业管理企业的生存环境。 不少人对物业管理存在认识上的误区，片面的认为业主与物业管理企业是“主仆”关系、是“保镖”关系，物业公司“包管天下”，物业管理费越低越好，这些误解导致了物业管理工作难于开展，业主只关心的是企业服务质量如何、投诉解决如何等问题,很少从服务价值和收费标准的角度衡量物业公司。 2011--2013年市政府下大力气对我市无物业管理的老旧住宅小区进行了改造，但改造后的大部分小区都属于破产企业家属楼和老旧小区，但是这些小区居民经过长期无人管理，有困难找社区的想法已经固化，不能正确对待物业商品服务化，影响物业入住物业费的收取及政府对物业企业入住物业费补贴考核等原因，至今未能引入物业管理。 （三）物业管理企业经验管理服务的不规范，限制了物业管理企业的生存空间。 目前，在物业管理企业经营微利甚至困难背景下，很多问题比较突出，譬如部分物业管理企业摆位不正，重管理轻服务，忽视业主的地位与权益；企业管理制度不健全，服务不规范；部分物业管理人员素质较低，缺乏正确处理矛盾和问题的热情和技巧等。 传统物业与现代物业的区别：现状，未来发展，建议思路： 一、传统物业体系： 目前物业管理公司提供的服务主要有两个基本大类： （1） 基本服务（物业费）：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。 （2） 增值服务（收费服务）:目前增值服务范围只有家庭设备基本修理与更换服务等。增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，节约业主的时间等。 对传统模式的评价只有一点局限性：因市场固性思维因素导致经营思路狭窄，获利途径少，利润空间小等。 原因：（1）物业公司面临人工、物资成本的增加而政府对于物业费用的收取又给予市场指导价，市场指导价依旧沿用10年前的标准，不能按照市场经济时常跟新。 （2）物业公司因自身资源、人员能力及项目开展问题，不能有效的开展增服务，增值服务利润空间也还未能被充分挖掘。 传统物业管理公司可以通过以下三种方法提高利润： 1、在已有服务的小区和新接小区时与业主协商提高服务等级，适当提高管理费。 2、提高物业信任度来增加更多的增值服务项目并提供优质服务及售后，实行规模经营，降低管理成本等。 3、与现代化物业管理接轨并转变。 二、现代物业体系： 在现代物业管理中，物业公司应该有以下几个思维： （1）在现代物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商，括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商 （2）现代物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。 现代物业盈利模式： （1） 经营资源组织多元化、社会化。物业管理公司至少可以组织的四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、管理人员；公司积累的关于所管辖小区业主需求的信息资源 （2）服务对象的多元化。在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。