200年北京上海深圳三地别墅市场报告.pptVIP

2．市场需求分析 THANKS ! * 2007北京、上海、深圳三大城市 别墅市场分析报告 （1－6月） 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：本期北京别墅指数持续走高，一方面是因为部分样本别墅在售价格出现了上涨；另一方面，5、6月份开盘上市了一部分高端别墅产品。 Part1 北京 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 1-6月北京别墅市场分析 2007年1-6月相对于去年同期，北京别墅市场供求均出现下滑。据统计，北京别墅市场供给套数是销售套数的0.42倍，供给面积是销售面积的0.49倍，供求差距进一步拉大。从各月情况看，5月销供比为2.13:1，6月销供比为4.00:1。存量别墅支撑起市场需求。但从后期来看，随着存量别墅的不断去化，供需差距将呈现出拉近的发展趋势。 1．市场供给分析 2007年1-6月，北京别墅市场新批准销售别墅合计1243套，批准销售面积合计41.21万平方米，同比去年同期别大幅下滑了56.42%、48.87%。其中，5月份获准销售325套、8.70万平方米，同比去年同期获准销售套数和面积分别大幅下滑了48.6%、58.1%；6月份获准销售207套、5.25万平方米，同比去年同期获准销售套数和面积分别大幅下滑了68.5%、74.2%。 别墅4、5月份供应量持续增长，并在5月份放量达到最高峰值。从下图可以看出，2007年5-6月北京别墅新增供应量变化异常，波动幅度仍然较大。与去年各期同比来看，别墅项目日渐稀缺，供应量持续走低。 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 2007年1-6月，中央别墅区新增供应195套、12.1万平方米，占新增供应总面积的29.4%，是北京1-6月份别墅供应的主力区域；紧随其后的是其他别墅区域和西山别墅区域，1-6月份别墅新增供应面积分别为6.73万平方米、6.48万平方米，分别占供应总面积的16.3%、15.7%，是北京别墅供应的次主力区域；八达岭昌平、潮白河、东部泛CBD三大别墅区域处于供应的第三梯队区域，分别占供应总面积的11.5%、11.4%、10.8%。 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 从行政区域别墅供应分布来看，1-6月份顺义表现格外突出，总供应226套、12.51万平方米，占全市供应总面积的30.5%，是别墅供应的绝对主力行政区域；海淀、昌平、怀柔、朝阳供应表现相当，供应面积在5万平方米左右，占比分别为12.6%、12.1%、11.8%、10.8%，是别墅供应的次主力行政区域。 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 从别墅供应的套型面积结构来看，1-6月份北京别墅供应主要集中在200-300平方米之间，共571套、13.27万平方米，批准销售套数和面积分别占总量的45.9%、32.2%；其次是800平方米以下的套型，共批准上市9.02万平方米，占供应总面积的21.9%。排在第三位的是400-500平方米的套型，共批准上市8.1万平方米，占供应总面积的19.7%。值得关注的是，500-600平方米的套型仍然缺少供应。 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 2007年1-6月北京别墅市场销售（以签约为准）了2927套、84.02万平方米。随着别墅销售的进一步销售去化，2007年5、6月份北京别墅需求较去年同期也出现较大幅度下降。2007年5月销售别墅640套，同比下降28.4%；销售面积18.51万平方米，同比下降21.3%。 2007年6月销售别墅681套，同比下降23.0%；销售面积20.96万平方米，同比下降16.2%。但从2007年5、6月份环比来看，仍然持续增长。可以看出，5、6月份仍然是别墅销售的旺季，特别是在6月份达到高潮。 由于5月份别墅的销售相对比较旺盛，6月份增长速度明显放慢，在这之后别墅销售将进入平淡期。 从样本区域分布来看，2007年1-6月份城南阳光、八达岭昌平两大别墅区别墅的销售量高高在上。其中，城南阳光共销售570套、10.10万平方米；八达岭昌平共销售490套、16.36万平方米，两大区域占1-6月份成交总量的36.2%；而东部泛CBD、中央、亚奥京北三大别墅区销售也较旺，实现销售套数都在330套左右，三大区域占成交总量的34.5%，是销售的次主力区域。 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 从行政区县分布来看，2007年1-6月昌平、朝阳、大兴分列别墅成交的前三强，其中昌平以773套、27.41万平方米（平均套型面积在355平方米），分别占全市别墅成交总量的26.4