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第十三章 物业管理计划 第一节 计划的基本理论 计划的概念 计划工作就是为企业未来确立目标和实现目标的途径与方法的一项管理活动，是对决策所确定任务和目标提供一种合理的实现方法。计划工作是管理五大职能中的首要职能，是管理活动的重要组成部分。西方管理学对计划工作的内容概括为“5W1H”，即Why（组织为什么做计划），What（组织要实现目标需做什么），Who（由谁来做），When（在什么时间做），Where（在哪做），How（怎么做）。 第一节 计划的基本理论 计划的类型 按计划的形式分 宗旨、目标、战略、政策、规则、程序、规划和预算等 按计划的时间分类 长期计划、中期计划、短期计划等 按计划制定者的层次分类 战略计划、管理计划和作业计划 第一节 计划的基本理论 计划工作的性质 目的性 首发性 渗透性 普遍性 效率性 创新性 第一节 计划的基本理论 计划工作的原则 灵活性原则 改变航道原则 第一节 计划的基本理论 计划工作的作用 合理的计划可以提高企业的应变能力 计划可以提高工作效率 第一节 计划的基本理论 计划工作的步骤 准备阶段 决策阶段 制定计划阶段 第一节 计划的基本理论 第一节 计划的基本理论 目标管理 目标和计划在计划工作中的作用 目标管理特点 参与性 自我控制性 责任性 客观性 在企业推行目标管理的意义 第二节 我国物业管理企业计划管理存在的问题及分析 对物业管理计划工作的重要性认识不足 部门目标与企业目标没有达到一致性 执行过程中的修正与调整存在问题 局限于狭义上的物业管理，没有长远的战略计划取向 第三节 物业管理计划的编制过程 物业管理计划及编制过程 区域分析 近邻分析 现状物业分析 市场分析 改进方案分析 推荐方案分析 第三节 物业管理计划的编制过程 第三节 物业管理计划的编制过程 财务计划 服务收入、税金及利润计划 固定资产折旧及大修理计划 流动资金计划 收入及支出计划 租金计划 第三节 物业管理计划的编制过程 对物业管理企业计划制定的具体要求 物业企业计划部门要有正确的发展方向 建立一套完整的、科学的、规范的、适应市场经济要求的企业计划指标体系 进一步改进计划的编制方法 做好计划的综合平衡工作 重视企业的中长期计划 做好计划的落实、执行情况的检查和考核 第四节 物业计划管理的执行控制和监督检查 物业计划的执行 物业计划的控制 第五节 案例 * * 学习目的 了解计划的基本概念、分类方法、原则、作用及目标管理； 掌握计划工作的步骤； 正确认识计划工作对物业管理企业的重要性，熟悉物 业管理企业计划的编制过程 。 准备阶段 决策阶段 制定计划阶段 确定目标 估量机会 确定计划工作的前提条件 拟订可供选择的方案 评价各种备选方案 选择方案 拟订主计划与派生计划 编制预算 区域分析 近邻分析 现状物业分析 市场分析。 改进方案分析 推荐方案分析 人口状况、商业及工业、旅游及娱乐、公共事业开发及措施、公共交通运输状况，教育以及经济稳定性等。 分析现状物业之前，应对一个物业的结构、外观等状况进行各项检查，详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果。 收集有关近邻人口状况及其发展趋势的信息；评估近邻人口的经济状况和消费水平；观察近邻物业的实体状况；研究所考虑物业特定地点与近邻之间的关系。 把房地产市场进一步细分，有：工业用房市场、商业用房市场、服务用房市场、写字楼市场、住宅市场、公寓市场、别墅市场等等。 确定现状物业的各种运行方案能否为业主带来相对较高的净收益，如果不能，就要提出新的改进方案。 推荐方案管理计划的编制，要从实物的、财务的、运行的不同角度出发，说明如何管理物业。 *