同路济源建业新天地行街战略营销计划84PPT.ppt

济源建业·新天地步行街战略营销计划 首先，我们想和在座的阁下 分享我们做商业地产的三个经验 第一个经验：主题第一 有主题才有个性，有个性才有销售力（以南京路步行街为例） 南京路划分为三部分，充分考虑了理念设计与实际功能的协调： 1.从外滩到河南路叫作“海上情怀”，保留了大部分二三十年代的建筑。 2.从河南路到西藏路，主要是南京路商业步行街，定位叫作都市时尚。 3.从西藏路向西叫作“明日之约”，重点发展文化休闲，吸引年青人消费。 第二个经验：规划为天，经营为地 品牌商家是商业地产的上帝，建筑规划是商业地产的母亲 商业街的规划要在五个方面有所作为，主题定位，街道空间设计，商业街建筑外观造型，商业街的建筑元素，商业街装饰材料软化等。 所以我们一定要在这个方案里确定建业步行街的主题定位是什么，业态如何分布，建筑如何分层，商业街的外观如何表现等等 第三个经验： 商业地产是地产中的皇冠，里面的变数很多，需要我们系统地深入到第一线，带着战略思维去执行。 第一部分：前言 首先，我们需要对一个项目的营销战略态势做出方向性的估计，这里有一个原则和五个一工程： 一个原则的含义: 以“做成功”为底线——先天下后英雄 以“公司品牌”带动“项目品牌”发展——建业老大 以“高利润”为要求的原则——商业地产上的皇冠。 通过这个项目要达到“五个一工程” : 济源市商业现状认知： 1、 商业业态丰富已细分但相对散、乱、无序——把这种无序的业态以步行街的方式把他们做一个有序的排列是我们思考的一个方向！ 目前消费类市场已相对细分：建材市场、家电市场、百货公司、服饰类专业市场等百花齐放，但相应的很分散！ 2、缺乏集中的购物场所和较强的经营管理能力____步行街的 购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六大功能恰恰在形态上弥补了这一点。 3、现有商业格局将打破、未来竞争将更趋激烈 济源市人口总量少，人口增长率低、外来人口有限，消费力有限，随着外来商业巨头及商业专业人才越来越多的进入，济源市的商业经营状况将得到提升，商业竞争将日趋激烈。 4、大型综合购物场所及特色步行街发展看好 随着市民消费水平的提高，对购物环境及品牌的追求将愈来愈突出，集购物、休闲、观赏、旅游为一体的大型综合购物场所将引领济源市民全新的生活消费方式。 通过对本案市场竞争状况的认知，寻求应对策略：发挥优势，规避劣势与威胁，抓住机会点，扬长避短 1、准确的主题定位是关键！ 2、商业竞争激烈，商业呈现出相对较散、商业整体档次偏低的现状。所以，大规模高档次定位的商业街区必将受到青睐，这将是本案定位的重要参考； 3、招商先行，充分利用建业集团掌握的商业资源，或引进， 或进行炒作，以品牌商家带动小商家，增强投资信心，也可消除部分客户因城隍商贸城内街等诸多商业项目的失败经营造成的心理障碍。 4、“四统一”策略的运用：统一规划，统一经营，统一管理，统一营销！ 5、发挥商业项目的竞合力量，充分实现与周边的新世界百货、来来百货、百货大楼等商业项目的互动，发挥互补效应，合力将本案所在商圈的商业氛围搞起来，带动人流，促使中心商圈东移，联合促使商圈东移成为关键！ 项目应树立的市场指标性： 我们要成为—— 济源市中国首家集欢乐主题和一站式主题于一体的购物中心 我们要成为—— 济源市配套最完善的时尚休闲购物街区 我们要成为—— 济源市生活、休闲、购物的大型基地； 我们要成为—— 知名大商家与中小商铺有机融合，极具升值潜力的综合商业街区； 我们要成为—— 济源市引以骄傲的一条步行街，使建业的品牌在济源得以发挥！ 第三部分：商业街主题寻找 随着竞争的日趋激烈，整个中国都已经进入了一个“商业聚焦”的时代。做餐饮的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是东北菜，要么是粤菜……商场也在“聚焦”，想方设法通过经营内容的集中和经营方式的系统化，让社会公众买相关的东西时第一时间想到某个商厦，于是，近几年出现了形形色色的专卖店（甚至烟草专卖点）、专业市场、主题商场，还有家乐福、好又多之类的平价商场。总之，作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品，总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由； 万源归一，其实商业聚焦的本质是商业主题，一个商业街有主题才有个性，有个性才能被记住，能记住才能产生消费力，