众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾问报告3PPT.ppt

2 项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目 项目外部属性界定：老城区公园广场资源、二线临江物业 项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二线临江、旧改性质的多功能综合体物业 众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运作划分为四个阶段 本项目处在运作的第一阶段 重置法进行价值评估 按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，拆迁评估单价在2100——2200 市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价约3600—3700 按地方政府规定：还建面积与拆除面积相当 地方案例：南湖麦地路四至五巷地域旧城改造拆迁 拆迁案例借鉴：市场评估价为补偿依据，实物补偿参考价值评估，多部门联动推进 随机性访谈结论——群体特殊，须依靠政府力量，来有效化解高赔偿的压力 态度有些傲慢；表示不知情，没听说要拆迁； 习惯居住环境和氛围，表示不会搬走。对拆迁补偿表示出物业补偿的意向，拆多少补回多少。 旧改开发风险和难度较大，存在解决的现实机会 拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用 拆迁方式2——1：1拆赔房屋，投入也较高 拆迁方式3—— 房屋赔偿，按交房时间点的物业价值相当来作为赔偿依据 房屋赔偿，需支付给业主的其他拆迁成本 结论：小成本，大拆迁；实物拆赔，等价原则确定赔付比例 商业规模小，临街店铺，业态零散 商业拆赔：实物等价原则赔偿结合租金补偿 基于最优拆赔方案，对开发商关心的问题建议如下 关于拆迁问题的若干观点 拆迁谈判建议 激励业主的主要措施：先拆迁可以先入住，或奖励现金 对于选择货币补偿的业主： 通过时间控制对不同时间段内签订拆迁补偿协议的实行区别的补偿 标准，并强化争取优惠条件的紧迫感。 不同时间段内签订拆迁补偿协议协议给予不同额度的现金奖励。 对于选择产权置换的业主： 优先选房。按业主与公司签订拆迁协议书顺序，先签订协议的可优 先选择楼层、楼向。 另加实用面积5㎡的房产等值补偿。 截止日期 高于补偿标准10% 一次性5000元现金奖励 第二阶段 第一阶段 第三阶段 截止日期 截止日期 高于补偿标准5% 一次性2000元现金奖 正常补偿标准 无现金奖励 在期限内达成协议的给予奖励 拆迁策略 * 本报告严格保密 深圳市众厦地产顾问有限公司 用心，创造价值 To bring about valuation. Being diligently， “小成本” PK “大拆迁” —众厦地产关于拆迁问题的几点建议 1）本项目的属性界定 2）旧改项目阶段规律 3）本项目的核心问题 基于和开发商有效沟通的基础上，表达众厦地产对项 目的初步认知，同时对开发商关心的问题给予初步的 专业建议。 一、本项目的属性界定 江北—CBD 东平 下角 南坛下埔 麦地演达 水口 红花湖 鹅岭南 项目 演达1路 麦 地 路 下 埔 路 西枝江桥 项目 本 项 目 惠 沙 堤 一 路 下 埔 路 下埔滨江公园 公 园 广 场 项目经济指标： 占地约2万平米； 总建面25万平米； 其中： 商业6万平米 办公物业6万平米 住宅、公寓9万平米。 ——本项目是城市老城区的 高容积率综合体物业，多功 能均衡型开发设计方向。 二、项目运作阶段规律 前期准备 拆迁实施 改造实施 开发实施 计划申报 规划报批 优惠政策 拆赔方案 现状核查 组建机构 实施方案 规划研究 土地供应计划 草签拆补协议 拆迁谈判 动员实施 修改拆赔方案 业主沟通 业主确认 现状房屋公告 签订正式拆迁补偿协议 各项手续的办理 招商 编制详细规划蓝图 制定开发方案 风险控制 开发建设 房屋拆除 发布信息 拆赔方案 拆赔谈判 开发方案 风险控制 划分阶段 关键节点 具体操作 阶段划分依据：旧改项目的运作流程和关键节点。 前期准备阶段核心：拆赔方案 1、拆迁的评估价格？ 2、需要还建多少面积？ 3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？ 计划申报 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 规划研究 优惠政策 规划报批 根据当前的沟通，开发商关心的问题是： 针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答。 三、项目拆迁的核心问题 1）被拆迁物的价值 3）拆迁赔偿的最优方案 2）政府拆迁赔偿相关规定及案例 评估公式： 被拆迁房屋价值=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价 被拆迁物的价值 节选政府拆迁补偿费相关规定如下： 一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米。 资料来源——《惠州市预存征地补偿款管理办法》《惠州市土地使用权交易市场管理办法》《惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定》《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》 被