众厦地产2012年12月3日州金恒基置业城市综合体定位报告.ppt

随着中牟县人口的不断增加和其他产业升级，未来必将带动城市经济与房地产行业的不断发展。 中牟人均可支配收入每年保持在14%左右的增幅；社会消费品零售总额保持在19%左右的增幅 中牟社会各消费品行业中批发业增速较快；住宿业及餐饮业发展平稳；零售业发展放缓 宾馆开业时间2006年06月01日，新近装修时间2011年03月01日，为中牟首家高级酒店 酒店开业时间2012年05月，主楼高7层，附楼高2层。酒店管理，服务水准相对较好 项目所在区域根据整体规划、定位以及未来入住人口，将成为中牟的新兴商圈 虽然根据规划新区未来常住人口达30万，但周边商业投入体量相对较大 区域内小区入住率较低，常住人口较少人气不旺；项目周边商业以生活配套为主，商业氛围不足 该城市综合体即将开始动工，预计新区在未来几年内将有一定量相同物业类型的开发项目 中牟目前集中式商业体量在2400-12000㎡，从规模来看均为小型商业中心，市场上大中型商业为空白 中牟目前核心商圈商业中心经营形态以传统百货行业为主，主要满足关于“衣、食”的生活需要 中牟目前商场的整体租金水平在50-200元/㎡/月；低档及中低档的经营状况好于中档、中高档 经营货品充斥大量低档散货；仅有少量国内二三线品牌产品；商业运营缺乏主力店面支撑 中牟目前商业中心购物环境及管理水平普遍较低；两个层面均有一定的提升空间 低档及中低档以服饰、鞋帽经营较好；中档以超市、电器经营较好；中高端以珠宝、化妆品经营较好 在人流密集区域的商场经营以服饰、鞋帽、床品较好；人流次密集区域以超市、电器、珠宝经营较好 休闲娱乐行业比较分散，所在区域不处于传统商圈。作为目的性消费行业，对周边人流依赖较弱 中餐厅比西餐厅受欢迎程度高；中高端餐饮比中档餐饮受欢迎程度高 启示：餐饮业对于人流要求较低；同时具备较强的人流拉动作用 中牟消费人群流失较为严重；看好新区但目前情况下不足以支撑大型商业中心 中牟消费主流群体为中低端；对于服饰等产品的品牌意识较差，年轻女性部分会选择网购 小店面的需求面积在20-50㎡，生意人在商业成型前持观望态度，对主力店运营比较看好 在集中百货的周边规划特色商业街区，带动商业消费人流，拉动整体商业的消费业绩，保证商业运营的良性循环，起到良好的推动作用。 众厦认为：以品牌主力店吸引人气带动人流，保证铺位的经营及销售 中牟 —— 商业龙头 城市名片 都市感觉 集中地 特区商业 大观园 体验文化 新舞台 该商场可称之为市场，没有统一管理及运营。商户之间互相转让，商品低端，存在占道经营 该商场与官渡较为相似，但由于地理位置较好，人流量较大，商户生意及租金水平较高 该商场处于商圈核心地段，人流量大，经营状况好，租金水平高，但管理水平较差 万隆商城整体布局散乱，几乎没有业态分区，管理杂乱基本为老板自营 该商场不处于城市发展的主流方向，商业形象较差、无商业氛围，业态规划及管理水平低下 业态定位差异化，整体形象相对较好，在一定程度上保证了商场的整体运营 一楼经营超市、化妆品、珠宝、烟酒、名表；二楼经营少淑装、饰品、女包 三楼经营大淑装、女鞋、玩具、童装、内衣；四楼经营男装、男鞋、皮具 五楼经营床品、女装、男装、女鞋、男鞋；六楼经营游戏厅、美食广场、手机卖场 珠宝、化妆品、超市类业态经营水平较好 降低项目开发风险，实现项目稳健运营 中牟公寓市场目前处于空白阶段，发展空间大 投资客户青睐低总价、高回报的小户型公寓产品的投资，看好中牟小户型投资市场 项目区域周边行政、商业商务资源丰富，潜在需求较大 结合目前公寓市场及开发风险较低等因素综合考虑，建议公寓体量约6.8万㎡ 68000㎡ 酒店式公寓产品 阐述： 1、降低项目开发风险，实现项目稳健运营； 2、中牟公寓市场目前处于空白阶段，发展空间大； 3、投资客户青睐低总价、高回报的小户型公寓产品的投资，看好中牟小户型投资市场； 4、项目区域周边行政、商业商务资源丰富，潜在需求较大。 项目体量 项目区域投资客户群体中，郑州客户占主力购买群体。 客户定位 客户构成 客群构成中有80%来自郑州 东郡濠景 客群构成中60%来自郑州，40%来自当地及周边地区 明珠广场 客群构成中80%以上来自郑州 金帝城 中牟公寓客户摸牌 客户定位 酒店式公寓目标客户群定位 核心客户 重要客户 游离客户 自住客户：项目周边商业商务人士或周边产业集聚区内的中高层管理人员，基本处于社会中产阶层，追求时尚与舒适。 自住兼投资客户：年龄在25—35岁首次置业的青年人，看好本项目的发展前景，达到居住过渡的作用。 投资客户：以郑州金水区、郑东新区、经开区