房屋租赁纠纷类型、诱因及治理对策.docVIP

房屋租赁纠纷类型、诱因及治理对策 　　当前， 在国家对房地产交易进行严密调控的宏观背景下， 房屋租赁市场交易异常活跃， 纠纷数量亦大幅上升。 出租人对租金的看涨预期，使其以解除合同为手段实现上调租金的目的，房屋租赁纠纷频发，租赁市场不稳定性突显。 租金的高涨与低收入群体的住房需求间之矛盾不可调和，因群租而引发之纠纷屡见不鲜，社会和谐面临挑战。 房屋租赁市场的种种乱象，对社会稳定和综合治理造成了严峻的考验，因此，全面分析房屋租赁纠纷类型，深入剖析纠纷诱因，研究相应治理对策，具有理论及实践意义。 　　一、房屋租赁纠纷主体利益冲突类型化分析 　　（一）房屋租赁中利益冲突之基本表现形式 　　城镇房屋租赁纠纷案件的审理主要体现为纠纷主体间之利益冲突与协调，实践中，利益归属方总体可区分为出租者、承租者以及管理者三方，基于追求各自利益最大化的倾向性，三方利益不断碰撞，矛盾自然不可避免。 出租者方面，作为房屋产权人或转租权享有者，其在租赁关系中势必处于优势地位， 而其利用此地位上之不对等优势，以非法转租、非法群租、恶意上涨租金、恶意解约、怠于履行租赁合同义务等不当手段侵害承租方利益的可能性较大，极有可能引发矛盾。 如非法转租行为将导致大房东与承租人、次承租人间之利益冲突，又如非法群租行为可能引发业主与业主间、业主与物业间、业主与政府部门间之利益冲突， 再如恶意提升租金必将导致租赁合同双方利益难以协