桐乡世贸营销执行报2009.pptVIP

深圳市海富汇商业地产顾问有限公司 2009·04 对象原则 综述：桐乡地区及周边市县高、中端投资者及其影响人群：企业主、政府公务员、高级白领、个体经营户老板、相关财富聚集群体、关联业态自营商户。 目标细分 在金桐乡市本级重点推价，造就全民置业浪潮，用以炒热整个市场！ 100万以上价位铺位，采取五五策略，本市级50％，外地客50％。 本地市场推广对象选用项目全方位整合推广，外地市场则进行巡展、媒体组团、设置分展场方式执行。 * 桐乡世贸中心营销执行策略 我们不仅要去研究桐乡 因为我们要去经营桐乡 我们不仅要去研究项目现有的优势 因为我们要去创造绝对优势 我们没有竞争项目 因为我们要竞争的是整个市场 除了土地，也是因为土地 将“逼”着我们去 探寻并实践可以预期的成功！ 项目思考 报告目录 项目营销背景 定位优化策略 营销执行策略 推广执行策略 本项目定位及营销的重要背景 营销背景 城市背景 桐乡市经济发达，地区生产总值达350亿，财政收入33亿，人均GDP 达34300元，已连续9次跻身全国百强县市，排名第23位。 依托城市“旅游＋商业”的城市发展，专业市场非常发达，区域财富积聚桐乡拥有多个大型专业市场，是各大专业市场的集中地，每年有大量的财富和人流在桐乡汇集。有全国最大的羊毛衫市场――濮院羊毛衫市场、崇福中国皮革大世界、桐乡皮革城，建设中的浙北旅游商品城。 地块背景 项目位于市区世纪大道东侧，环城东路西侧，中华东路南侧，总规划500多亩。其中：一期216亩，总建筑面积282748㎡，二期285亩，规划总建筑面积70多万平方米。一期二期总建筑面积421840㎡，处于桐乡市振东新区千亩市场核心区。 产业背景 2007年及2008年上半年，我国皮革、毛皮及制品行业仍顽强地保持了“稳中略升”的发展态势，生产较快增长，盈利水平有所提高，外贸依存度继续降低；进出口平稳增长，贸易顺差所占比重有所下降。（具体市场表现参见下页的专业市场市场表现数据。） 但是具体到不同的行业，特别是出口情况可以说是苦乐不均。制革、皮革服装毛皮及制品等行业由于受国家宏观调控政策影响较大，出口大幅度下降，皮面皮鞋出口量七年来首次下降。部分出口企业的倒闭、外迁是市场优胜劣汰、资源成本、税收及产业政策调整等综合作用的结果，其本质是产业梯度转移的必然过程。 产业背景 约15950元 71.8亿元（2006年数据） 630元/㎡?月（2009年数据） 2000余家 45万㎡ 1994年 海宁皮革城 约25000元 约500亿元（2008年数据） 2700元/㎡?月（2009年数据） 5万余家 260万㎡ 1982年 义乌中国小商品城 约10000元 428亿元（2006年数据） 30-40元/㎡?月（2009年数据） 5300多家 400 万㎡ 1986年 盛泽中国东方丝绸市场 约67000元 每年客流量达500万人次，年交易额超过30亿元。（备注：2006年数据） 一、二层为6—8万，三层以上为1—2万，另收管理等其它费1500元。（备注：2006年数据） 1300余家 20多万㎡ 1993年 富民服装批发市场 约33000元 日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上（备注：2007年数据） 地下商场是1.5万/月，一楼是6万/月，三楼是2.5万/月，四楼是8万（费用全包）/月。位置较好的商铺转手费可高达上百万元。（备注：2006年数据） 2000 6万㎡ 1993年 广州白服装市场 年交易额/㎡ 市场年交易额 租金水平 商户 数量 经营 面积 开业 时间 市场 名称 国内专业市场市场表现一览表 政策背景 在当前的世界性经济改革裂变大潮下，为扩大内需、促进增长，各地的市场流通产业迎来了改造、扩建、升级、整合的历史机遇，桐乡市委市政府及早洞察了市场发展趋势，高瞻远瞩地提出了“开发千亩市场、打造桐乡新城”的号召，桐乡世贸中心正是在这一全新的历史背景下审时度势、乘势而起！ 定位优化策略 项目发展大方向： 我们不仅在建设一个长三角最具影响力的专业市场 我们更在打造长三角RBD中心城 注：RBD综合体(RBD是英文 recreational business district的简称，意思是“游憩商业区” ）。 第一策略！不仅做唯一，还要做首领！ “中心城策略”：长三角RBD中心城 “集群策略”：产业集群，上下联通 优化思路一：文化软实力打造硬价值 创造与挖掘项目文化内涵，打造永恒的市场魅力 产品包装 品牌文化 财富文化 旅游文化 制造标准：“市场”标杆化：第八代 专业市场 经营管理文化 产学研究 设置“大学”实验室，建立人才培养平台与研发平台 建设象阿里巴巴一样的电子商务平台 品牌孵化器：来这里，就是为了从这里走出去 做节＋变旅游为度假：让