土地估价报告的常见错误90条.ppt

2008年度湖北省执业土地估价师继续教育培训——土地估价报告点评（一） 主讲人：江洁 湖北永业行评估咨询有限公司研究部 总经理 提纲 一、报告评审结果统计……………………1 二、报告评审评分标准说明………………1 三、评审报告中得分情况统计分析………3 四、结合城镇土地估价规程点评报告 中出现的种错误 ……………………4 五、如何写好土地估价报告………………8 一、报告评审结果统计 从统计结果来看，合格报告占89%，不合格占11%，参评报告整体质量水平不是很高，报告的两头占的比例小，中间占的比例大（64%），说明报告的质量水平还有待进一步提高。80分以上的报告（占25%）主要集中在全国执业范围机构和全省执业机构，不合格报告主要为县市机构和少量全省执业机构。 表1 报告评审结果统计表（一） 二、报告评审方法及评分标准说明 报告评审方法为：邀请高校及机构的专家组成专家组，先由专家组对评分标准进行讨论，再分组对每份报告进行评审，在评审报告的过程中，有以下情况的报告直接评为不合格，不分项评分。 1、只用一种估价方法或估价方法选用错误； 2、评估价格奇高或奇低的，明显不符合当地的价格水平； 3、伪造附件的； 4、报告有原则性错误或其他严重错误的。 对评审不合格的估价报告，由专家组集中进行评审分析，专家意见一致的即定为不合格报告，专家意见不一致的再次进行评审，同时将评审结果上交协会。 报告的评分标准分为：估价报告20分，技术报告75分，报告总体评价5分，满分100分。评分标准中分值较大的有三项：即第一部分摘要（5分）、第四部分附件（10分）、方法计算50分，共占65% 2007年度年检土地估价报告评审表 三、评审报告中得分情况统计分析 本次主要对评分标准中分值较大的几项的得分情况分别进行了统计分析，如下表： 表2 报告评审得分情况统计表（二） 从以上统计看出，在几项分值较大的评分中：“摘要”一项的满分占45%，说明该项得分情况良好，没有太大失分；“附件”满分只占16%，中间得分占58%，该项失分较多，说明我们的报告在附件的制作、权属资料的收集方面还存在很大的问题；“区域因素”满分占32%，满分率不高，应该加强对区域因素的资料收集，进行具体分析；“估价方法”这一项得满分的没有，说明我们在估价方法的选择和运用上没有一个报告是完美无缺的，或多或少存在一些问题，该项得分在30分左右占到了56%，也就是说很多报告在一项失分就达20多分，所以我们的报告在80分以上的很少，只占到25%，要想报告得高分，应加强对估价方法的学习；“特殊说明事项”满分占32%，“土地权利状况”满分占28%，“逻辑性，一致性”满分19%，这几项的满分率都不高，说明我们的报告在这几方面还需加强，有待进一步改进。 四、结合城镇土地估价规程点评报告中出现的各种错误 （一）土地估价报告框架 根据城镇土地估价规程的要求，土地估价报告分为四个部分：总述、 估价对象界定、土地估价、 附件 第一部分 总述包括九项 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的 四、估价基准日 五、估价日期 六、地价定义 七、估价结果 八、土地估价师签字 九、土地估价机构 第二部分 估价对象界定包括四项： 一、委托估价方 二、估价对象 三、估价对象概况（1、土地登记状况2、土地权利状况3、土地利用状况） 四、影响地价的因素说明 （1、一般因素2、区域因素3、个别因素）  第三部分 土地估价结果及其使用包括三项： 一、估价依据 二、土地估价(1、估价原则2、估价方法3、估价结果) 三、估价结果和估价报告的使用(1、估价的前提条件和假设条件2、估价结果和估价报告的使用3、需要特殊说明的事项) 第四部分 附件包括： 一、评估委托方函 二、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》等权属资料 三、估价对象区位示意图 四、估价对象概貌性图片 五、估价机构营业执照复印件 六、估价机构资质证书复印件 七、土地估价师资格证书复印件 估价报告框架出错的地方主要是：（1）报告缺项；（2）顺序不对，前后顺序颠倒；（3）估价报告与技术报告格式内容相混淆。报告整体内容出错主要在：报告格式的不规范，包括封面排版、封面字体、报告内标题字体错误，报告缺页，估价报告与技术报告封面的区别等； 附件的制作不规范，大图件的复印不符合规范（应统一缩为A4纸大小）、复印不清晰；逻辑层次不清，术语的不规范，前后文字描述不一致（如估价结果、地域、因素等），标点符号错误；方法及参数的选取、计算错误；缺估价报告或缺技术报告，少量报告无具体计算过程。 （二）对照规程中对报告的内容要求，结合专家们的评审意见，逐条进行点评 1、报告封面 封面内容包括：“土地估价