资产评估-案例指错.docVIP

封面 2012年 1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。 2004年 1.致委托人函中没有说明价值时点 2006年 1.致委托方函中缺少价值时点 2.致委托方函缺少估价报告应用的有效期。[2013年教材将估价报告应用有效期移至估价假设和限制条件中] 2007年 1.致委托人函中缺少估价目的 2009年 1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。 2.致委托人函中缺估价报告应用有效期。[2013年教材将估价报告应用有效期移至估价假设和限制条件中] 3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。 4.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。 2010年 1.致委托方函缺估价报告应用的有效期(或致委托方函估价报告使用有限期)。[2013年教材将估价报告应用有效期移至估价假设和限制条件中] 2012年 2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。 2007年 2.注册房地产估价师声明中没有说明现场查勘估价师的姓名。 2008年 1.估价师声明应是注册房地产估价师声明。(备选) 2.实地查勘的估价人员应为2人或以上。(备选) 2012年 3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。 1 应从估价报告出具日开始计算(不是以价值时点开始计算)，原则上不超过一年。 以估价报告完成时间开始。报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。 2006年 5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。 2008年 7.估价报告有效期表述不正确(和06年考试真题相同)。“超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任”应改为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”) 2010年 改错题： 1.错误：“本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提”应改为“本次估价以委托人(或xx房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提”。 2.错误：“设定其土地使用权年限自估价时点起为40年”应改为“设定其土地使用权年限自估价时点起为44年”。 3.错误：“自本报告估价时点起半年内有效”应改为“自本报告出具之日起半年内有效”。 4.错误：“不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘的状况保持一致”应改为“假定估价对象在估价时点的状况与实地查勘的状况保持一致”。 2012年 4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。 2008年 改错题： 1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。 2.估价时点错，应为2008年8月30日。 3.估价依据缺指导意见(即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》)。 4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。 估价对象介绍 2006年 3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积 2007年 3.结果报告的估价对象描述中，区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。 4.结果报告的估价对象描述中，土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率等指标。 5.结果报告的估价对象描述中，权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。 7.他项权利日期不够具体 2008年 2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等(虽然估价报告中确实对这一项没有描述清楚，但是历年真题答案很少考察这一点)。(备选) 3.估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产(这一条跟上一条一样，之前考试中很少考察)。(备选) 2009年 4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明。 5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。 6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。 7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等。 2010年 2.估价对象实务状况描述不完或不清；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。 3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。(备选) 2011年 1.估价对象缺维护保养及完损情况说明(备选) 2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等(备选) 2012年 5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。 6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。 7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。(备选)