资产评估-2012理论真题.docVIP

2012年真题解析 ?? 『正确答案』B『答案解析』房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。参见教材P6。 　　2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（　）。　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 ?? 『正确答案』D『答案解析』房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P7。 　　3.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000 元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（　）。　　A.该损害在经济上是可修复的　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元　　D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 6.5 万元 ?? 『正确答案』C『答案解析』（1）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150+0.13×2 ×100+0.15×6×100=266（万元）（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250.00（万元）。　　该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。　　因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。　　（3）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：　　（5000-4500）×10000=500.00（万元）　　（4）在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。 　　4.关于房地产位置固定性的说法，错误的是（　）。　　A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场　　B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变　　C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费　　D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 ?? 『正确答案』B『答案解析』房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。 　　5.关于估价对象状况描述的说法，正确的是（　）。　　A.对估价对象范围的描述就是说明其四至　　B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观　　C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层　　D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 ?? 『正确答案』D『答案解析』A 选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②层数和高度；③外观；④建筑结构；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工日期；⑩维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。参见教材P75。 　　6.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（　）。　　A.市场价值 　　B.投资价值 　　C.谨慎价值 　　D.在用价值 ?? 『正确答案』B『答案解析』参见教材P98。 　　7.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／ ㎡ ，容积率为2，建筑密度为40%。