成都思路决定出路伯爵山别墅项目2009战略要义议书57PPT.ppt

根结一 根结二 根结三 根结四 根结四 根结五 根结六 根结七 带着刺痛，揭开现象背后之不惑 【 市场环境分析 】/ 竞争研判 144亩 本案 245亩 新鸿基悦城 90亩 世纪峰景 165亩 城南1号 400亩 蜀郡 560亩 蔚蓝卡地亚 2008亩 雅居乐花园 1500亩 河畔新世界 2800亩 麓山国际社区 项目规模 竞争楼盘 本案与竞争对手在规模上不具备规模优势。 规模： 三佳集团 本案 香港新鸿基 新鸿基悦城 龙湖地产 世纪峰景 中海地产 城南1号 中铁集团 蜀郡 阳明房产 蔚蓝卡地亚 广州雅居乐 雅居乐花园 香港新世界 河畔新世界 万华投资 麓山国际社区 项目规模 竞争楼盘 在品牌实力上，本案与竞争对手相比，也不存在一定的优势。 品牌实力： 【 市场环境分析 】/ 竞争研判 位于终端广场低密度住宅密集区 本案 位于终端广场低密度住宅密集区 新鸿基悦城 位于世纪城核心区，会展经济商务圈内 世纪峰景 位于行政办公中心，靠近老城南 城南1号 位于华阳北部新城及总部经济大源组团区 蜀郡 位于终端广场低密度住宅密集区 蔚蓝卡地亚 位于终端广场向龙泉6公里处 雅居乐花园 位于终端广场低密度住宅密集区 河畔新世界 位于终端广场低密度住宅密集区 麓山国际社区 地块条件 竞争楼盘 本案的区位条件优于雅居乐及蜀郡项目，但劣于城南1号、世纪峰景等项目。故，可通过区位竞争强化与雅居乐等项目的优势，通过区域低密度住宅区形成与高层豪宅的差异化。 区位条件： 【 市场环境分析 】/ 竞争研判 半岛水域、山地缓坡 本案 贝尔高林景观设计，与极地海洋融为一体 新鸿基悦城 高尔夫球场、湿地公园、府南河景观 世纪峰景 皇家园林景观 城南1号 府南河景观带，中式园林景观 蜀郡 坡地、蓝湖 蔚蓝卡地亚 浅山地貌 雅居乐花园 3.8公里府南河景观 河畔新世界 18洞高尔夫球场 麓山国际社区 地块条件 竞争楼盘 竞争对手在景观环境上，大到高尔夫，府南河、山地等自然资源，小到项目自身的景观环境的营造，本案在山地、半岛、水域等资源的占有上将占据一定优势。 景观环境： 【 市场环境分析 】/ 竞争研判 金和至嘉 香港启胜 龙湖 中海 中铁二局物业管理 高力国际 一级资质港资物管 雅居乐物业 新世界物管 麓山物业 物业管理 2000平米会所 本案 3000平米会所 新鸿基悦城 星级会所 世纪峰景 星级会所 城南1号 无大型顶级配套设施 蜀郡 五星级会所 蔚蓝卡地亚 2万平米综合性会所、400米风情街、3栋独立大型独立商业体，总体量10万平米 雅居乐花园 20万平米商业综合体，包括酒店、购物中心等 河畔新世界 18洞高尔夫球场、麓山1号会所 麓山国际社区 配套设施 竞争楼盘 本案在自身配套设施上尚无法与雅居乐、新世界、蔚蓝卡地亚、麓山相比，但可借助周边其他项目的配套优势，同时加强对自身会所功能的配备。 在物业管理上，亦需要进一步加强。 配套及物业： 【 市场环境分析 】/ 竞争研判 10000 6000以上 8000-13000 9000 8500 10000 13000 11000 16500 8000-16000 销售价格 245、255、326、 90-240 275、360 160-240 120-180 240-260 240-320 188-203 290-360 215-238 户型区间 地下室设计 下沉庭院 花园较小 尚不清楚 超大空中花园 双厨房设计 入户花园 双餐厅 私属独立空间 入户花园 全地下停车 空中花园100平米 半地下花园设计 空中超大花园设计 地面多停车位 70-100多超大花园 地面停车 临河 多露台阳台设计 花园170平米以上赠送 半地下停车 40平入户花园 多露台阳台设计 户型 联排别墅 本案 30F电梯 新鸿基悦城 45F电梯 世纪峰景 24F电梯 城南1号 叠拼 洋房 蜀郡 联排别墅 蔚蓝卡地亚 联体别墅 雅居乐花园 双拼别墅 河畔新世界 叠拼别墅 麓山国际社区 产品类型 竞争楼盘 从产品竞争力来看，本案联排在同类产品的中，价格具备一定的优势，但户型的卖点明显不足。 未来竞争优势的构建，必须从整体考虑，打造高品质、高性价比的核心优势。 产品特色： 【 市场环境分析 】/ 竞争研判 ？？ 分批次推售，产品价差较大，通过豪宅提升产品形象，价格定位略低于原预期。 分批次推售，持续消化策略。 价差较大。 以挖掘自身客户资源为源头，开展销售，分批次销售。 价格较为平稳。 以分批次推售，持续消化为主 价格走势略有上扬。 少量多批次推售 价格走势平稳，略有上涨 多产品推售策略 多产品搭配销售 电梯走精装路线 低价促销策略 分批次推售，持续消化 价格维持原有定价无变化 多批次少量推盘策略 价格较走势平稳 本批次价格调整较少 销售策略