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房 地 产 法 　　第十八章 物业管理法律制度 第十八章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的主体 第三节 物业管理契约 第四节 物业管理的运作 BACK 第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 二、物业管理的基本特征 三、物业管理与传统房屋管理的区别 BACK 第二节 物业管理的主体 一、业主 二、业主大会 三、业主委员会 四、物业管理公司 五、政府行政管理部门 BACK 第三节 物业管理契约 一、业主公约 二、业主自治组织管理规章 三、物业服务合同 四、物业区域管理规则 五、其他商务合同 BACK 第四节 物业管理的运作 一、前期物业管理法律制度 二、物业的接管和交接制度 三、物业的使用与维护 四、物业管理收费制度 五、物业的维修基金制度 BACK 一、物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。换句话说，法律上的物业管理不是政府对物业的管理行为，而是房地产权利人行使自主管理和物业管理公司提供物业服务的一种法律关系。 BACK 二、物业管理的基本特征 (一)物业管理的契约化。 (二)物业管理组织的专业化和规范化。 (三)物业管理过程市场化。 (四)物业管理的社会化。 BACK 一、业主 在物业管理活动中，业主应当享有充分的权利以便实现其财产权益。所谓的业主就是房屋的所有权人。业主最基本的权利就是依法享有其所拥有的物业的各项权利，但是，业主在行使其权利的时候也要承当相应的义务。 （一）业主的权利 （二）业主的义务 BACK 二、业主大会 业主由于其物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素而形成了共同的物业管理区域。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。 （一）业主大会的成立 （二）业主大会的职责 （三）业主大会的议事规则 BACK 三、业主委员会 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生，并自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 BACK 四、物业管理公司 物业公司是一种以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的的经营服务型的企业法人。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业公司通过招投标竞争，获得物业管理执行权，依法与业主管理委员会签订物业服务合同，按照规定和合同约定对所辖物业区域进行管理、服务和经营。物业管理公司是接受委托从事物业管理不是自己拥有的物业。 BACK 一、业主公约 业主公约属于协议、合约性质，反映一个物业管理区域所有业主的共同意志。订立业主公约的目的是为了明晰各项规则，业主或使用人各自的权利和义务。业主公约对全体业主具有约束力。 BACK 二、业主自治组织管理规章 业主