房地产法教第十八章物业管理法律制度.docVIP

第十八章 物业管理法律制度 目的要求 物业管理主要是业主与物业管理企业之间的合同关系，但是按照国务院《物业管理条例》的规定，有关政府部门也参与到物业管理的关系中。因此，本章根据该条例对物业管理的主体进行了充分地分析，阐述了物业管理中的一些主要规范性文件，以及注意解决物业管理中出现的各种问题。我国的物业管理法律制度刚刚形成和建立，还需要进一步加快完善这方面的管理法律制度。 教学重点 第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 (一)物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、物业管理的基本特征 (一)物业管理的契约化。 (二)物业管理组织的专业化和规范化。所谓的专业化一是有专门的物业管理公司，这是分工协作、顺利实施管理的组织保证；二是专业人员的配备，物业管理中许多工作都有很强的技术要求，如公共管道、中央空调、通信系统、电梯、消防、机电设备；三是有专门的管理工具和设备，这是物业管理的物质保证；四是有科学规范的管理措施和工作程序。 规范化主要表现为：一是物业管理公司的建立，必须按照国家和政府机关的政策法规登记设立、合法经营；二是物业管理公司的管理运作程序必须规范，如物业的接管要规范；产权产籍建档管理要规范；与业主和使用人签约要规范，服务收费及岗位职责也要规范。 (三)物业管理过程市场化。 (四)物业管理的社会化。 三、物业管理与传统房屋管理的区别 它与传统房屋管理相比，其区别主要归纳如下几个方面。 1．在管理法律制度上，变政府对房屋的直接管理为业主自治管理与专业管理相结合的制度。 2．在管理关系上，变房管所或管理单位管理的终身制为由业主选择并且通过合同方式实行聘用制。 3．在管理机制上，变行政性、福利性管理为企业化、有偿化、社会化管理。 4．在管理内容上，变单纯的房屋维修管理为对房屋维修、环境卫生、治安、绿化、道路、公共设施等实行综合性专业化管理。 第二节 物业管理的主体 一、业主 在物业管理活动中，房屋的所有权人权利　　1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　3提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　4参加业主大会会议，行使投票权； 　　5选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　6监督业主委员会的工作； 　　7监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 　　10法律、法规规定的其他权利。 　　义务： 　　1遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　4按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　5按时交纳物业服务费用； 　　6法律、法规规定的其他义务。 　　业主大会　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。　 业主大会职责　　1制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 　　2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 　　3选聘、解聘物业管理企业； 　　4决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 　　5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　6法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 　　　　业主委员会是业主大会的执行机构职责： 　　1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　2代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 　　3