房地产法教案第十六章房地产建筑管理律制度.docVIP

第十六章 房地产建筑管理法律制度 目的要求 房地产建筑管理属于《建筑法》所调整的范围。建筑管理的内容有建筑勘察设计、施工单位的许可制度、建设单位施工许可制度；建设工程的发包和承包制度和建设工程的质量管理等制度。由于房地产建筑管理涉及的面相当广泛，从建筑工程的勘察设计、施工直至竣工验收交付使用，本章只是作概括性的阐述用以掌握房地产开发建筑中的主要法律环节。 教学重点 第一节 建筑管理概述 一、建筑管理的范围 《建筑法》规范的建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。建筑施工许可已经办理该建筑工程用地批准手续　　2在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证　　3　　4已经确定建筑施工企业　　5有满足施工需要的施工图纸及技术资料　　6有保证工程质量和安全的具体措施　　7建设资金已经落实　　8法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备条件：　　1有符合国家规定的注册资本　　2有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员　　3有从事相关建筑活动所应有的技术装备　　4法律、行政法规规定的其他条件。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。 (一)招标投标的概念 招标投标是指由开发建设单位作为建筑工程发包者，采用一定的招标方式，在政府部门的监督下，择优选定设计、施工、监理单位，由设计、施工、监理单位作为承包者，采用相应的投标方式，承揽相应任务的行为。建设单位是招标人，其招标行为属于要约邀请；勘察、设计、施工单位报送招标文件的是投标人，其行为属于要约。投标标书是投标人提出的订立承包合同的主要内容，指向特定的相对人，并希望招标人承诺该合同的主要条件。建设单位按照法定的程序开标、评标、定标，招标人从投标人中最终确定中标者作为承包方就是承诺，意味着招标投标程序的结束。发包人与承包人的合同关系成立，并依据定标的内容签订书面的建设工程合同。 （二）必须进行招标的范围 1．大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 (三)招标投标的方式 我国目前开发项目中招标投标的方式主要有三种：公开招标、邀请招标、协议招标。 公开招标。 2．邀请招标：指的是由招标单位向其认为有投标能力的若干单位发出招标通知书或邀请函，通知或邀请参加投标的方式。 3．协议招标：即由招标单位直接选择一个或两个投标单位，招、投标双方就工期、造价等中标条件和要求等直接进行协商的方式。 （四）招标投标的程序 招标 招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。 投标 投标人应当具备规定的资格条件。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。中标招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。订立书面合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成