佛山“三旧”项目展经验交流.ppt

《佛山“三旧”项目拓展经验交流》 佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。 政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。 该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在 “三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。 一、旧改政策解读 1、“三旧”改造范畴 佛山市增加部分： 以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。 政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。 依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。 3、“三旧”改造主要操作模式 模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造 代表案例：石梁村项目 村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。 模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发 代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目 2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。 2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。 模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式 代表案例：石头村滨海御庭项目 2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。 4、“三旧”改造政策扶持 1、佛山主要旧改进展与规划 （1）需要转政府储备的，将土地转成国有之后，通过一级市场公开出让（招拍挂），所得出让收入按规定进行分配。（流程如下） （2）集体留用地、旧村居宅基地或经政府批准可不纳入储备的土地，补缴划拨转为出让的土地出让金或转性的土地出让金。 3、与村集体旧改合作模式简述 5、村集体建设用地完善土地手续 需注意的事项 （1）集体土地（或农用地）转国有问题 根据有关规定，只有国有建设用地才能开发房地产，因此，村集体开展“三大改造”涉及房地产开发的，都必须将集体建设用地（或农用地）转为国有建设用地。 （2）土地储备问题 “三大改造”中，涉及土地使用权转移的，除了原来村集体的留用地、宅基地以及经区政府批准可不纳入政府储备土地外，其它的土地一般都须纳入政府储备。 （3）土地公开交易问题 “三大改造”涉及开发房地产项目的，全部都需要进行土地公开交易。原属于留用地或宅基地的，由村集体委托区土地交易中心进行土地使用权二级市场转让，其它土地由区土地储备中心代表政府实施储备后，按一级市场出让。 6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明 7、税金规避 三、提炼： 旧改项目拓展关注重点 佛山房产公司 2010-06-11 目录 导入语 一、旧改政策解读 1、“三旧”改造范畴 2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造 3、“三旧”改造主要操作模式 4、“三旧”改造政策扶持 二、佛山旧改研究及实例 1、佛山主要旧改进展与规划 2、房地产开发获取土地方式 3、与村集体旧改合作模式简述 4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程 5、村集体建设用地完善土地手