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基于判别分析法房地产企业信用风险度量研究 　　近年来，国家连续发布了严厉的房地产宏观调控政策，使中国商业银行房地产信贷面临巨大的信用风险。2010年1月发布“国十一条”、2010年4月17日的“国十条”、2010年9月29日的“九月新政”，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；2011年1月26日又实施了“新国八条”：强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。宏观调控政策使房地产销量急剧下跌，2011年一线城市5月成交量减少一半，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。全国70个大中城市中在2011年7月份，有近30个城市出现零成交。2013年2月20日又公布了“国五条”，二手房交易税率提高到20%。 　　显而易见，商业银行房地产开发企业正面临严重的信用风险。调控新政增大房地产开发贷款违约风险。商品房将销售不畅，导致房地产开发商不能回笼资金。同时，调控新政增大了个人按揭贷款的信用风险。 　　历史上，房地产信贷危机多次引发金融危机。除了刚刚过去的2008年美国次贷危机引起的席卷全球的金融风暴外，表1显示了20世纪后半段世界主要国家发生的银行危机和房地产信贷危机。因此，要高度重视房地产信贷正面临的信用风险危机。 　　一、国内外关于房地产信用风险研究综述 　　信用风险的度量方法可划分三个时期：第一个时期信用风险的度量方法是定性分析方法，时间是1970年以前，比较典型的方法有5C分析法、五级分类法等，第二个时期是建立在财务指标的定量分析方法，用的比较多的是1ogit模型分析法、距离判别分析模型分析法及probit模型分析法等。到了第三个时期则是20世纪90年代以后，是现代信用风险度量模型阶段，是CreditMetrics、KMV模型、Credit Risk+、CPV模型等。现在国内外正在进行热门研究是是如何将Copula函数应用于信用风险组合的度量中及改变一些条件如变方差等条件下进行求违约概率等。白保中、宋逢明、朱世武（2009）运用Copula函数度量组合信用风险原理，分析资产组合中资产的收益率，来研究资产收益率；吴恒煜、李冰、严武（2010）使用四种copula函数分析投资组合，并??此基础利用线性规划方法优化研究投资组合，从而对信用风险进行度量研究。 　　国内外对房地产企业信用风险度量与影响因素的研究也十分丰富，这是因为房地产行业信贷信用风险相比其他行业对金融影响程度更高。国外学者对房地产贷款信用风险度量、预警研究主要集中在：个人住房抵押贷款信用风险的影响研究，期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究；模型定量分析研究；房地产信贷风险的实证研究；国家宏观因素对房地产贷款的影响研究。国外学者研究一般以国外实际情况进行研究，由于国家体制不同，国家实际的发展阶段也不相同，其成果只能是起借鉴作用，并不完全适合我国国情。 　　由于我国房地产市场起步较晚，因此对于房地产信贷风险的研究也落后于国外，我国对房地产信用风险研究主要表现在：（1）国外信用风险度量模型在我国实证应用方面研究。汪成豪、黎建强（2010）评述了房地产信用风险评价的一些主要模型、方法以及它们之间的内在联系；肖冰、李春红（2010）运用Logistic模型对房地产行业的信贷违约风险进行评估和预测，并对模型的拟合优度进行了检验效果较好。孙晓琳、秦学志（2010）利用混合Logit模型预测了我国房地产上市公司的信用风险情况，对数正态分布下的混合Logit模型拟合优度和综合预测准确度最好；（2）我国房地产信贷风险的原因分析方面。张知慧（2011）对中国商业银行房地产贷款风险的形成机制的特殊途径与原因进行了分析。徐杰华（2010）从商业银行的角度，分析房地产贷款风险的成因，并提出相应对策。姜洪涛、牛晓帆（2010）通过实证研究发现，我国房地产信用风险对房地产信贷政策的变动很敏感，而对房地产价格变动不敏感，基于此应该实行平稳的房地产信贷政策，防止剧烈的信贷政策变动导致信用风险的发生；张立军（2006）从房地产金融风险看我国个人信用制度建设的重要性。匡小平（2010）认为我国住房价格的持续上涨、利率上行的压力、不完善的风险管理政策以及银行自身的管理水平导致了房地产信贷市场的风险不断集聚。（3）房地产信贷风险的压力测试研究。沙磊、焦桂梅（2011）针对银行业房地产贷款压力测试难以有效开展的实务性问题，提出并详细说明了采用期权理论来计量在不同假设情境下的违约概率变化量。杨晋丽、沈琨（2011）在新一轮房地产调控预期增强并转为现实的背景下，通过建立全国房地产开发贷款信用风险压力测试模型，分析房价、利率、房地产信贷规模、GDP以及房屋销售等因素发生变动时，全国房地产开发贷款质量的变动，