收益法在商品用材林林木“抵押价值”计算中应用.docVIP

收益法在商品用材林林木“抵押价值”计算中应用 　　目前，我国林权抵押贷款业务随着集体林权制度改革的进行在不断发展，由此产生了对抵押目的的森林资源资产评估的大量需求。收益法一直被国内外学术界认为是评估“抵押价值”的首选和最佳方法，在森林资源资产的抵押价值评估中，由于林业资产自身的特点限制，收益法主要应用于中龄林和始产期以后的经济林的价值评估。目前在我国的林业评估实务中，抵押目的的林业评估采用的是“市场价值”类型，实践证明，市场价值并不能有效保障银行金融信贷安全，而“抵押价值”较市场价值更为谨慎保守，能够保障作为“第二还款来源”的林业资产随时足额抵偿债务，降低银行风险，本文试图探索收益法确定“抵押价值”的思路，并结合案例对“市场价值”和“抵押价值”的计算结果进行对比和验证。 　　一、收益法确定抵押价值的思路 　　评估方法作为实现价值类型的一种技术手段，在应用一定评估方法进行参数选择时要以实现一定的价值类型为基准。在森林资源资产抵押价值评估中，抵押价值的概念集中在：资产未来的可持续经营能力；谨慎和保守的评估原则；资产未来的可变现能力。因此在评估参数的选择中也要围绕这三个基本点。 　　在参数选择上，围绕可持续经营和保守谨慎的特征，在净收益的计算中，采用时间序列分析对未来市场单价进行预测，提出短期的价格波动因素。在对未来的林木市场单价预测中，采用悲观估计值本着单位价格取低的原则，在成本费用的预测中，用取高值的原则，计算出来的净收益是一个保守的可实现的价值。在折现率的考虑中，与市场价值计算所采用的折现率不同，除了市场价值中考虑的风险因素之外，另外将资产未来的变现风险考虑进去，因此，利用收益法计算抵押价值所采用的折现率一定高于市场价值计算中的折现率，本文在建立一套风险指标体系的基础上，采用层次分析法和模糊综合评价的方法计算确定。收益法确定抵押价值的思路，如图1所示： 　　二、案例分析 　　（一）项目概况 本案例中委托方即为产权持有者，GH林业有限责任公司，主要从事木材采伐、造林、木材加工等业务，???人代表冯某。2011年，GH林业有限责任公司需要扩大经营规模，引进新的生产设备，需要一定量资金，拟用其所有的167亩白桦林木向农业银行申请抵押贷款，并委托北京ZL资产评估有限公司对抵押资产进行评估。 　　本项目资产评估基准日定为2011年10月15五日。评估范围为GH有限责任公司所属的位于LJ区BN林场内的51小区12单元的约167亩商品用材林林木资产，涉及的主要树种为白桦，林分起测蓄积为1211.37立方米，根据评估目的确定价值类型为“抵押价值”，根据林木状况，评估方法选择收获现值法。 　　（二）评估过程和参数选择 具体如下： 　　（1）资源数据。 　　根据龄组划分，拟抵押资产林龄为36年，距中龄林尚需年份0年，距近熟林尚需年份5年，距主伐期尚需年份15年。 　　根据当地调查的实际情况，木材销售时所发生的成本费用主要包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费等。林木生长到主伐期期间还会每年发生一定的营林生产成本。其中：采运成本包括采伐、造材、集材、装运；费用包括育林基金、检疫费、伐区设计费、销售费用、管理费用、财务费用；其他包括不可预见费、林木未来生产经营合理利润；营林生产成本主要包括管护费、地租。需要说明的是，该林分已经进行过间伐作业，至主伐期不再需要间伐，故间伐收入和费用在本次评估计算中不予考虑。预测主伐期标准胸径15.8，实际胸径13。 　　（2）取价方法。如下： 　　第一，木材市场价格。桦木市场价格如表2所示，其回归分析结果如表3所示。 　　根据抵押价值谨慎保守的特征，在对未来桦木价格进行预测的结果中，取动态低价，即743元/立方。 　　第二，管护费和林地地租。抚育期满后，次年起每年投入管护费、防病虫害和防火费，营林过程中，每年固定费用还包括林地地租，各年费用如表5所示。 　　对管护费用进行回归分析，结果如表6、表7所示。 　　第三，销售成本及相关费用的确定。 　　采造集装成本和运费。管护费用根据抵押价值谨慎保守特点，保证未来抵押期内一旦债务人违约，抵押资产价值能够足额归还借款，成本费用选择动态的高点，因此管护费用选择10.82元/亩年；防病虫害、防火费用为1.62元/亩年；林地地租为17.3元/亩年；采用同样的时间序列回归的方法分析采造集装费用和运费，取动态的高点，即采造集装费用为124元/立方；运费为1.69元/立方公里。 　　育林基金、检疫费和伐区设计费。按照我国颁布的《育林基金征收使用管理办法》目前我国征收的育林基金按照最高不超过林木产品销售收入的10%计征，新的育林基金管理办法是根据《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》（中发〔2008〕10号）精神颁布的，有效