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小产权房法律问题分析及对策 　　摘 要 小产权房是指在农村集体所有的土地上开发的，由于违背现行法律规定，国家房管部门没有给其颁发产权证的房屋。目前，小产权房在我国大量存在，带来了诸如非法侵占耕地、房屋质量难以保证、流转过程没有法律保障等问题。本文通过对小产权房内涵的界定、发展现状及产生原因的分析，结合近期相关政策提出了一些建议，以期能对小产权问题的妥善解决起到些许作用。 　　关键词 小产权房 集体土地 所有权 法律规制 　　中图分类号：D920.5 文献标识码：A 　　一、小产权房概述 　　所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。 在我国，小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。小产权房问题便受到社会各界的广泛关注并引发了激烈讨论。而理论界与实务界对有关小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？众说纷纭，见仁见智。其中，持肯定态度的学者认为，小产权房本身是符合法律和宪法精神的，不存在“非法”的问题，相反，应该尽快修改我国的《土地管理法》及相关法律，重新界定小产权房的法律地位。正如王轶教授所言：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，乡产权房都是否违规都值得商榷”，政府国土部门“叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。” 笔者认为，当前我国正在落实科学发展观，破解城乡二元体制，如果能使小产权房合法化，不但可以保障农民和城镇居民的合法权益，而且对构建和谐社会大有裨益。 　　二、小产权房的法律问题分析 　　（一）小产权房的法理分析。 　　1、集体土地使用权取得受限。 　　现有的集体土地使用权主要是一种限制性物权，这种限制性主要表现为对主体的限制，由于集体土地所有权的团体性、社区性，加上国家对农村土地的保护政策，使得集体土地使用权的主体范围主要为集体组织的内部成员。在大多数情况下，拥有社员权是取得集体土地使用权的必要条件，而购买小产权房的人却不具备社员权，这是小产权房问题的根源之一。 　　2、集体土地所有权缺乏处分权。 　　依照物权理论，所谓财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权作为一种特殊的所有权，即体现了与国家土地所有权所不同的地位，集体土地所有权所缺乏的核心权能，即处分权。 　　（二）有关小产权房的法律冲突。 　　小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由流转的问题，即集体作为土地的所有权人是否对土地拥有充分的处分权能的问题。《农村土地承包法》第34条规定：农村土地转让权属于“承包方”（即“农户”），而不属于“发包方”（即“集体”），“承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式”。可见，《农村土地承包法》承认农户的农地转让权，而《土地管理法》第63条则否认农户的农地转让权，两部法律存在着明显的冲突和矛盾。依《物权法》规定农村土地承包权可以依法转让，对于转承包的对象没作限制，也就是说城市居民下乡承包农村土地是不受限制的。事实上，前些年已经有了许多这样的成功例子，城市居民下乡为农村经济带来了新的经营模式，产生了新的活力。 但是，下乡经营的城市居民中，有一部分人有解决居住问题的要求，这是顺理成章的事情，但却受到了法律的限制，也就是说这两项规定在具体执行当中会遇到互相抵触的情况。承包权可以转让，应该包括可以向城市居民转让，那就应该允许他拥有置业的权利。《土地管理法》第62条规定：“村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋，但又规定不可出售给“城市居民”和只能出售（转让）给本村村民，这在法律逻辑上是说不通的。 　　（三） 小产权房的法律风险。 　　1、土地所有权人利益受损。 　　目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了，这实质上是一种“打贫济富”的不合理的分配模式，在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害