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对房产保险业务中保险价值确定问题探讨 　　摘要：本文探讨一个保险实践中存在的普遍性的认知上的误区，即房地产保险价值的确定问题。房产保险的保险价值中不应该包括与标的物有关额土地使用权的价值。土地使用权价值是一种完整的价值转移，它不依附于房产价值本身，而是一种独立存在的价值。将土地使用权价值作为房产保险标的的做法于理无据，实践上也是严重侵害投保人利益的行为。 　　关键词：房产保险 土地使用权价值 保险利益 　　保险标的物保险　价值的确定是保险业务中的重要内容。不同种类的保险，其标的物价值确顶定放阿飞是不同的。由于房地产的特殊性，房产保险中保险价值的确定，在理论上存在一个极具探讨性的议题。在保险实践中，保险公司对房产保险采用以标的物购置（或重置）价值为基础，按一定的保险费率标准向投保人收取保险费，已然是行业惯例与约定标准，几十年而不易。本文试图论证这一似乎公认的原则正是在理论上存在重大的误区，既违法反《保险法》相关规定，也侵害了投保人的利益，需要纠谬。 　　一、房地产价值的构成 　　在我们看来，之所以在房产保险上产生误区，实际上源于对房产与房地产概念的误读与混淆。物理上，房屋是不能独立存在的，土地却是可以单独存在的。由于两者的密切关联，实践上我们在很大程度上将两者捆绑，有时候甚至重合。应该明白，房产与地产是有联系有区别的概念。如果建立这样的认知，那么对于房产的保险利益就容易分别了。根据《宪法》《土地管理法》等相关法律规定，我国实行国家、集体所有的土地所有制度，禁止一切形式的土地买卖。土地使用权交易就是为了因应法律要求而采取的可行方式。除了农村集体房产完整拥有土地使用权与房产所有权，其他企业、个人，包括国有企业都不拥有都土地所有权。也就是说，只能对房产所有权和土地使用权进行处分，这种处分是不涉及土地所有权的。房产所有权与土地使用权是两个并行的财产权利，只是由于管理方便起见，将两者归并。两者的法律关系也不一样。土地使用权受《土地管理法》等相关法律管辖；房产受《物权法》、《建筑法》、《房屋??理条例》等相关法律管辖。因此，在法律关系上很明显的区隔的。 房产所有权人虽然支付了土地出让金，该土地产生让金价值也同时包括在房产的价值之上，但是他不拥有土地所有权，这是一种不完整的所有权。是现阶段我国社会主义法律体系所决定的。 　　理解土地使用权与房屋产权是并行的两个权利主体这一点对讨论主题很重要。很明显，无论自建或购买房产的，其价值是由两部分构成，即土地使用权价值，直接转让或分摊，与建筑物即房产的价值。为了叙述方便，我们举例，某人从某房地产开发公司购入价值100万元的房屋，其100万元价值并非单指上盖建筑物的价值，而是由土地使用权50万元与上盖建筑物50万元组成。 　　有时候，同样结构的房屋，因所处的位置不同，其市场价格往往有巨大的落差，而房屋的建造费用不会有多大的差距，说明价格差距的原因在于土地使用关权价值的差异。房屋在经济学上属于不可贸易商品，即不能通过套利活动使得两地的价格趋于均衡。因此房地产及时在同一城市的不同地段，价值也是有巨大的差异。在金融业务的抵押贷款中，抵押物的价值可以是它的全部价值为基础，但是在保险业务中，保险标的物虽然是同一建筑物，而保险价值却不能以房产价值的全部来计算。因为土地使用权价值是一个特定的概念，属于管理范畴，而权利作为保险标的是值得商榷的。 　　二、建设用地使用权不应该具有保险利益 　　在《物权法》里土地使用权被称作建设用地使用权。建设用地使用权有没有保险利益，是一个值得讨论的问题。《保险法》第十二条规定：“保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益。”根据这一规定，表面上理解，建设用地使用权从法律上似乎应该具有保险利益。不过我们仔细研读该条文，并运用专业立场与专业背景，从保险学原理出发，就能发现这一条规定是很不完整、不全面、狭隘的，存在着明显的专业上的瑕疵，因为它所包含的对于保险利益概念仅仅停留在法律权利的层面，完全忽视且不提保险学意义的保险利益。法律条文规定当然局有它一定的法理上的基本依据，法理依据就是它要规范的主体的学理基础。但是从保险专业基础出发，对保险利益应从两个方面进行理解：一是法律上的权利主张，即权利人拥有对权利的占有和支配权；二是保险行为能够产生经济上的利益。即投保人能够因为发生保险事故获得一定的经济上的利益。显而易见此规定没有顾及经济上的利益而导致模糊与局限。 　　在保险学原理中，保险利益特指可保利益，不仅仅指投保人具有标的物法定的利益，同时还包括投保人的投保行为能够使得投保人与保险标的物之间因这一投保行为而产生一种经济上的利益关系，即投保人若因保险标的物的风险而遭受损失，以及因为保险标的物没有遭受风险而获得收益。人们之所以投保财产，是因为在保险标的物未来可