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物业服务知识（节选） 何惠辉 一、物业管理服务概念 1、物业服务概念 物业服务是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务区域内的房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和生活秩序等活动，并向物业所有人或使用人提供综合性的特约服务。 2、服务内容 一般包括常规性服务、针对性服务或专项服务、委托性的特约服务。 常规性服务：根据物业服务合同约定的内容，对服务区域内业主的服务。 针对性服务或专项服务：由于物业服务活动内容广泛，许多领域专业性强，一个物业服务企业可能很难完全胜任，必须将这些专业性的服务活动委托给其他专业服务公司来完成。 委托性的特约服务：指物业服务合同约定内容以外，就业主或物业使用人的自有部分有关设备、设施的维修保养事项，由业主或物业使用人特别委托的其他服务。 3、物业服务费用的用途 （1）人工费 工资； 奖金； 社会保险金； 公积金； 福利费及其他政府规定企业要计提的费用。 （2）办公费 通信费； 交通费； 办公耗材费； 低值易耗材费； 招待费； 培训费； 办公设备折旧费； 能源消耗费； 租赁费； 政府征集的费用。 （3）设施设备日常维护费（主要用于日常的维护费，中修、大修更新改造费由专项维修资金列支） 设备设施维护中的材料费； 设备维护中的消耗费； 代维费； 变电设备的年检费； 配电设备的年检费； 高低压计量设备的年检、年校费； 升降设备的年检费； 设备设施维护中的运输费； 发电设施维护中的运输费； 蓄电池的维修费； 空调机组的水处理费； 换热系统的水处理费； 变频恒压的供水系统消耗费； 避雷系统检测费； 供水设备维护、耗材、运行费等。 （4）秩序维护费 行业管理费； 秩序维护设备的维修、补充费； 秩序维护人员的特殊服装、器械费； 秩序维护人员的装备费； 安防监控设备的维护费、年检费； 消防设备的维护费、年检费； 压力容器维护费、年检费； 烟感、温感设备的维护费、年检费； 灭火器具的检测费； 灭火器具的更换药液（粉）费（分段为20%换药）； 巡更系统维护费； 巡更器具维护费； 门禁系统的维护费、耗材费、运行费。 （5）环境维护费 清洁设备购置费、折旧费； 清洁设备维护费； 清洁车辆的燃油费、维修费； 清洁工具购置费、更换费； 清洁药剂耗材费； 公共洗手间卫生纸购置费，洗手液购置费； 芳香剂购置费； 消杀药剂费； 消杀设备维修费、折旧费； 建筑外檐清洁费； 生活水池（水箱）清洗消毒费； 生活水质检测费； 化粪池清掏费； 生活垃圾中转费。 （6）绿化维护费 绿化水费（每年每平方米浇水1.5~2t）； 绿化设备购置费、折旧费； 绿化设备的维修、耗材费； 乔木、灌木的剪枝费； 绿植施肥费； 草坪剃剪费（每剃剪4000m2草坪，需用汽油10kL）； 草坪补苗费； 绿篱、花卉补种费； 小区内花木租摆费； 节日庆典花木租摆费。 （7）公共区域能耗费 公共照明耗材及电费等； 公共区域损耗水、电费； 安全指示、出口灯耗材及电费； 变压器损耗、线路损耗费。 （8）不可预见费（总支出费用的3%~6%） 不可预见费是为了项目平稳运行而设定的； 根据意外发生的可能设定专项费用，用于应急状态； 专项费用的比便是可议的，由双方协商确定； 不可预见费的设定是甲乙双方双向获益的一项措施。 （9）物业服务企业发展基金（总支出的3%~5%） 物业服务企业发展基金的性质： 是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用； 是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿； 是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿； 是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿； 是物业服务企业社会保障的一种证明； 是物业服务企业收益的一个组成部分。 （10）税金 税金是指营业税几附加； 所得税由物业服务企业自行交纳，在管理费用中不予列支； 税金比例将根据地方交纳比例上交。 （11）物业服务企业利润 物业服务企业的利润视物业经营管理情况而定，物业服务企业自负盈亏。 二、如何做好物业管理服