牡丹江镜泊小镇产权式酒店建设分析与研究.docVIP

牡丹江镜泊小镇产权式酒店建设分析与研究 　　摘 要：本文通过对镜泊小镇产权式酒店进行SWOT分析，全方位剖析了镜泊小镇产权式酒店发展的优势、劣势、机会和威胁，以期对镜泊小镇产权式酒店的开发和管理产生积极作用。 　　关键词：产权式酒 SWOT分析 对策 　　中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（b）-0242-01 　　产权式酒店在20世纪60年代兴起于瑞士，由“时权”酒店演变而来。演变过程可以归结为：由对一定时期内使用酒店住宿、娱乐等设施的使用权转变为对酒店住宿、娱乐设施产权的拥有，体现的是由买断时段到买断产权的转变。购买酒店产权的投资者一般不自行使用酒店，而是会采取将自己产权下的客房委托给专业的酒店经营公司经营，收取投资回报，根据协议还可获得一定时段的客房免费使用权。通过对我国产权式酒店相关发展文献的查阅不难发现，产权式酒店在我国还是一个新兴投资方式，市场有待成熟和规范。 　　镜泊小镇是黑龙江十二旅游名镇之首，位于牡丹江最大堰塞湖镜泊湖旁，依托于牡丹江得天独厚的自然资源，镜泊小镇成为中国疗养度假胜地。镜泊小镇地产耗资100亿，在25.8平方公里的土地上打造国际旅游胜地。镜泊小镇所规划的火山博物馆、高尔夫球场、马术场、薰衣草庄园、小南国植物园、四国风情街区等，为牡丹江乃至东北亚打造了一张极具吸引力的旅游名片。 　　产权式酒店，是镜泊小镇最重要的旅游产品之一。镜泊小镇产权式酒店项目共分为芬兰印象、上京传说、欧陆风情三个部分，该产权酒店项目总占地约130多万平方米，总建筑面积50多万平方米。启动产权酒店项目主要目的在于，一方面通过建设地产型居所来完善景区的休闲、度假功能，另一方面依托景区优势资源与休闲、度假市场来提升周边土地价值，从而换取丰厚的经济收益。镜泊小镇产权式酒店由上海明华物业有限公司进行管理运营，管理者承诺投资者每年可获得7%的总投资收益，投资期为十年。尽管产权式酒店在我国沿海城市已经相对成熟，但对于牡丹江本地来说，无论是木质或砖混结构的产权式酒店所对应的生活方式，还是作为理财产品的产权式酒店本身，都让人眼前一亮。 　　针对镜泊小镇产权式酒店的建设和未来发展进行SWOT分析。 　　1 镜泊小镇产权式酒店项目的优势 　　东北亚旅游市场为镜泊小镇提供了广阔的国际平台，目前镜泊湖地区旅游在黑龙江省属于前列，镜泊湖本地旅游资源条件良好，具有三大发展优势。 　　一是资源优势。镜泊小镇依靠镜泊湖而建，镜泊湖的迷人风光使镜泊小镇拥有了得天独厚的资源优势；镜泊小镇本身的设计也是亮点频出，小南国、温泉、花街、异国风情街、漫画王国等都是四季向游人开放的，尤其是小南国，借鉴九寨天堂的理念，是一个占地面积12万平方米，建筑面积10万平方米的大型阳光温室，有温泉、有生态农业观光区等，到这里，外面冰天雪地，小南国却依然四季如春，那一种反季节的独特感觉对任何人都是绝对具有吸引力的。产权式酒店不同于住宅，他必须依托有着强大吸引力的自然、人文资源方可实现其价值，镜泊小镇的优势资源是产权式酒店发展的基础。 　　二是区位优势。镜泊湖景区经过多年的发展，周边已经形成公路、铁路、空港的立体式交通体系，距牡丹江市区距离在80公里以内，至哈尔滨以及长白山、五大连池、中国雪乡等东北亚知名景点的车程均在2～4小时之内，交通条件优越。镜泊小镇依托镜泊湖景区优良的区位优势，使其自身的区位优势得天独厚。 　　三是市场优势。2012年黑龙江省全年共接待国内游客25173.94万人次，较2011年增长了24.4%。全年实现国内旅游收入1247.52亿元，较2011年增长了20.9%，黑龙江已经成为国内游客最喜爱的旅游目的地之一[1]。 　　2 镜泊小镇产权式酒店项目的劣势 　　酒店坐拥镜泊湖景区，在享受着镜泊湖带来的资源与区位优势的同时也面临着新事物产生之初的竞争力不足的问题，镜泊湖景区内部有200余家各式宾馆、旅店，产权式酒店的出现必然与之形成竞争，如何细分市场，占领目标市场成为组织者必须破解的难题。 　　3 镜泊小镇产权式酒店项目的机会 　　东北亚区域经济合作战略的实施，哈牡绥对俄产业带的构建，东北老工业基地的振兴战略的兴起，冬季旅游升温显著，旅游收入增长速度大于接待量增长速度，游客层次逐步提升，游客消费水平有所提高。这些经济、社会环境的快速发展为镜泊小镇产权式酒店的发展提供了前所未有的机遇，是产权式酒店项目发展的优良时机。 　　4 镜泊小镇产权式酒店项目的威胁 　　产权式酒店在国外流行已有三十年左右，它在有比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行。而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系，极易把其投资属性变为投机，从而滋生不应有的纠纷。在产权交接后的经营管理、监督以及分红、免费