房地产企业最优.pptVIP

再将各个主要因素针对融资产品而分为优、较优、一般、较差、差五个档次，且各档次值数分别为5、4、3、2、1，则得出融资产品的优序排列。详见表1： Y X Y1 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 ∑ X1 5 2 3 5 5 5 25 X2 4 1 5 4 4 4 22 X3 4 2 2 1 4 5 18 X4 3 5 4 3 3 3 21 X5 2 3 4 2 2 2 15 X6 5 4 5 1 1 4 20 X7 3 2 3 2 3 2 15 X8 4 2 5 2 2 2 17 X9 4 1 4 3 3 3 18 X10 1 1 1 1 5 5 14 X11 3 2 3 1 2 2 13 X12 4 3 5 2 3 1 18 表1中∑为每一融资产品的值数之和，权且称为优序指数。优序指数愈大，则融资产品愈优。 （2）房地产企业最优融资组合模型 在优序排列的基础上，对融资产品进行分组，即得到房地产企业最优融资组合的基本模型。具体分为三个组合级次，即：好（AAA）、中（AA）、差（A）。分组时，求出∑平均数，∑平均数上下10％为AA级组合，向上超过10％为AAA级组合，向下滑落10％为A级组合。详见表2： 表2 房地产企业最优融资组合基本模型 组合级次 AAA AA A 融资产品 X1X2X4 X3X6X8X9X12 X5X7X10X11 将上述模型称之为基本模型，是因为还存在着模型变异。由于不同规模、不同发展阶段的房地产企业，或不同性质、不同规模的房地产项目，对融资有不同的要求，有各自的融资偏好，因此必须对基本模型进行修正。 有人提出权重修正法，即对相关要素（Y）乘以一定的权数，关联性高则权数大，关联性高则权数大，关联性低则权数小。通过权数小。通过权重修正后，再次组合必然发生变化，即模型变异。房地产企业融资组合模型修正变异的过程，也就是最优融资组合方案形成与最优融资决策制定的过程。 房地产企业最优融资组合 最优融资组合的概念 界定最优融资组合的概念。 其一，最优融资绷带 合的理论基础是什么？是资本结构理论。 结构有广义与狭义之分，广义的资本结构是指公司总资产中各种性质不同的资本所占的比例；侠义的资本结构是指一个公司长期债务资本和权益资本的构成比例。资本结构影响公司的价值。 其二，最优融资组合的对象是什么？是融资产品。融资产品是融资渠道、融资方式、融资工具的集合体。企业融资产品一般可分为三大类，即内源融资、外源融资和边缘融资。 内源融资是指企业不依赖于外部资金，不断将自我积累转化为投资的过程，属于基础性融资和存量融资的范畴。 外源融资是指吸收其他经济主体的闲置资金，使之转化为自己投资的过程，根据要求权的不同分为债务融次、权益融资和中间融资。 边缘融资，既具有融资功能又对公司治理和制度安排产生作用的融资类型，随着资本市场的日益发达，金融和融资创新的加速，这一类的融资产品将会增多。 其三，最优融资组合依据的主要因素是什么？是“六大要素”。即：①成本。融资成本可分为直接成本和全部成本，前者的主要内容包括股息、红利、利息等，而后者则为直接成本和其他费用支出的总和。 ②数量。融资数量是决定企业融资目标能否实现的重要因素。 ③期限。融资期限是决定企业融资合理性的关键因素。融资产品的期限分为长、中、短三种期限。融资期限与投资期必须对称，根据融资的实际用途和需求，在趋利避害的原则下，灵活地对融资期限进行选择。 ④风险。融次风险是决定企业融资是否合理的重要因素。融资风险包括金融风险、市场风险、汇率风险、政治风险、自然风险、经营风险等，但最直接的是还本付息的风险。在其他条件相同的情况下，企业融资负债的比例越高，其面临的风险也就越大。 ⑤机动性。融资机动性是决定企业融资是否科学的重要因素。机动性是指企业在需要流动资金时能否及时通过融资获得，而不需要资金时能否及时偿还所融的资金，并且提前偿还资金是否会对企业带来相应的损失等。 ⑥方便性。融资的方便性是决定企业融资是否科学合理的又一重要因素。融资方便性是指企业有无自主权通过某种融资产品取得资金以及这种自主权的大小，贷款人是否愿意提供资金以及提供资金的条件是否苛刻、手续是否繁琐。 综上所述，最优融资组合是旨以资本结构理论为基础，以融资产品为对象，依据融资的数量、期限、成本、风险、机动性、方便性等主要因素，而选择的最优融资结构与决策方案。 2、房地产企业主要融资产品解读 房地产企业的主要融资产品有以下品种： 1、内源融资Ⅰ。属于内源融资产品的普通形态。包括挖掘内部资金潜力、加强对存货的管理、降低成本费用、变卖资产融资等。其主要特征：①存量融资，数量有限；②成本低、风险小；③机动性，方便性较强。 2、风源融资Ⅱ。属于准内源融资产品，主要是吸收直接投资，包括吸收政府投资