大厦物业工程技术管理规范要点-经典.docVIP

xx物业工程技术管理规范要点 工程设备档案管理细则 加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为大厦的运行和维修提供可靠的资料。 1 设备台账 1.1 本大厦所有设备设立台账，明确台账负责人员。 1.2 内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、工作状况、使用地点、备注。 1.3 使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。 2 设备档案 2.1主要设备（大中型设备）应建立设备档案。 2.2设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。 2.3设备档案应使用电子磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。 3 设备大中修计划 3.1应建立设备大中修计划。 3.2 设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修计划时间等。 3.3 ???备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律和设备实际状况确定。 4 维修记录 4.1 设备大中修相关内容应如实记录，归入设备档案。 4.2记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。 5 监视测量器具 5.1 建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。 5.2 监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。 5.3 监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。 水泵房、水箱间管理细则 1 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时 处理，认真做好记录。 2 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。 3 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦拭干净。 4 消防泵每月试运转一次，以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 5 所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并按照法律、法规定期进行卫生检疫，取得卫生检疫合格证书。 设备预防性维护保养细则 1 所有设备设施必须根据法律、法规、国家标准、行业标准、地方标准、维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。 2 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并避免或减少紧急维修的次数。 3 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，归入设备档案，以便分析故障原因，确定责任。 4 进行系统维修保养及检修时，应避免或减少对用户使用产生影响，如有影响，确定检修起止日期及时间通知相关部门，以便使受影响的用户做好充分准备。 机电设备运行维保工作细则 1 执行《设备维修保养计划》， 并对设备维修保养过程和结果负责。 2 工程人员应熟悉大厦内外的供配电系统、给排水系统、 消防报警与联动系统、暖通空调、设备监控、安防系统等设备状况，掌握工作原理， 清楚设备设施位置，能有效地完成设备操作、维护保养、故障处理等工作。 3 工程人员进行作业时， 须按相应工作规程进行，要做好安全监护工作。电气维修人员应持有电工证上岗，应严格执行电工安全操作规范进行作业。 4 做好设备防水、防火、 防小动物的安全管理工作。定时巡视设备运行情况，认真做好巡视记录和值班记录。发现重大隐患及不安全因素要立即上报，及时处理解决。 5 遇到突然停电或其它突发性事故时， 工程人员要采取应急措施，进行排除 故障或采用备用设备，保证重要设备正常运行。 公共部位巡检细则 1 所有设备机房、竖井等内部设备设施进行巡查检修。一般故障均由巡检员现场修复，较大故障由巡检员汇报后安排检修。制定《巡检记录》，进行逐项巡检，并认真填写。 2 巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 3 巡检中发现异常情况，巡视员应立即进行处理，对不能立即修复的，应报告上级，并将详细情况记入《巡检记录》备注栏。 4 巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将柜门恢复。 配电房设备巡检工作细则 1 对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，定时进行巡视检查，记录有关参数。 2 遇有下列情况由当值人员增加巡视次数： 2.1 过负荷或负荷有显著增加时； 2.2 新装、长期停运或检修后的设备投入运行时； 2.3 设备缺陷有发展，运行中有可疑、异常现象时； 2.4 遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气