海门市大港路988号地块.pptVIP

地块周边： ◆ 本地块为全通商海门城位于滨江新城区核心区域 ◆ 地块北面和西面都是农田，东面有一些小厂房，但规模都不大，另有一些农田 ◆ 项目南面紧邻滨江工贸区，主要是一些化工、机械、重工类型的企业，初步估计有20家左右， ◆ 整体来看，本案周边的配套不完善，属于城郊区域，尚未形成一定的居住规模和商业氛围 北 本案地块 滨江工贸区 大港路 农 田 大通路 长江 农田 农田 小厂房 地块四至： 北至 西至 东至 南至 地 块 现 状 属性 诠释 区位属性 位于海门滨江工贸区 区域陌生感较强 滨江工贸区是海门未来发展方向 区域发展处于起步阶段，短期内难以达到较高水平 距离主城中心较远 距离在建崇海大桥较近 距离海门港约1公里 距离主城区15公里 距离海门港约1公里，港口交通便利 项目周边具备一定的产业基础， 但比较薄弱 紧邻南面紧邻滨江工贸区 项目属性 当地城郊一定规模的开发项目 占地约114公顷，规划建面约260万平米万平米 道路系统完善，可达性好 周边生活配套不便，居住氛围和商业氛围缺乏 项目与主城区的道路系统比较完善， 项目周边都为生产制造型企业，生活配套和居住氛围不成熟 地块周边可供借用的资源较少较少 项目基地周边缺乏可供借用的人文资源和景观资源 4.2 项目属性界定 优势 劣势 1）规模优势：项目规模体量大，具备大盘开发条件，影响区域广泛，易于树立区域品牌影响力。 2）区位：项目位于新城区的核心区，是未来的新城发展重点区域。 3）启动优势：土地无需拆迁，启动容易，开工速度快，可塑性强。 4）交通优势：项目周边道路宽敞通达，交通出行便利。 5）价格优势：项目位于新城区的陌生区域，土地成本较低具有一定的价格优势。 1）形象：项目前期形成烂尾楼，影响客户的购买信心。 2）周边配套：没有成型的居住生活配套设施，商业、医院、学校等不够健全，目前只能依靠其它片区的生活配套，生活较为不便。 3）人文环境：项目周边多为工业用地，工厂企业较多，周边基本没有任何居住气氛可言。 4）区域认知：本案位于城郊，区域认同感较弱。 机会 威胁 1）物业发展方向：可以选择多种物业发展方向，降低单一物业的投资风险。 2）政策支持：争取政府的扶持政策，解决市政配套方面的难题。 3）新区概念提升：借助港口和新城区的概念，能给本案带来一定的客源。 1）开发周期：项目规模较大，开发周期长，在市场变化莫测时，开发和销售风险系数高。 2）板块成熟度：新城区尚处于起步发展阶段，目前整个区域还没有形成核心竞争力。 3）后市供应：新城区土地储备充足，后市土地供应会对本案的开发形成一定的竞争。 4）市场现状：目前海门房产市场处于供应略大于求的局面，从市区分流的客户有限，市场刚性需求难以启动。 4.3 项目SWOT分析 伍 项目可行性建议 壹 宏观环境分析 贰 房地产市场现状分析 叁 地块基本情况 肆 项目SWOT分析 伍 项目可行性建议 1、该地块地价较低，就土地成本来讲，适合投资储备。 2、该地块面积较大且较为规整，具备多元发展的潜力。 3、该地块尚处于启动阶段，今后发展趋势尚不明朗，需 做进一步论证，以减少风险。 4、周边尚无成形配套，距离市区较远，属城市陌生区 域，板块认知度低。 伍 项目可行性建议 以下为评判商业地产能否成功的3大要素,我们将针对地块实际情况予以评分 第一个要素:商业趋势---引导社会发展的潮流、具备便捷性、一站式、扩张性 第二个要素 商业内容---商业内容是商业地产三要素的核心要素。 第三个要素:商业环境---有一致而整体的商业建筑规划,完整的交通道路系统,通透明亮的独立个性的购物环境、娱乐环境,足够大的停车场。不管单体密封环境还是分散的街区式环境,都应有中央温度调节系统形成四季清凉、温暖如春的购物环境。 就上述内容，目前地块项目综合评分为：30分 伍 项目可行性建议 鉴于以下原因，我们为目前地块作为住宅、办公项目运营的综合估分为28分 一：成本测算不明确 二：地块偏远 三：周遍配套不成熟 四：产品定位尚不明确 五：潜在客户少 六：原项目口碑差，重塑可能性低 项目可行性建议 综上所述： 鉴于该地块的投资风险较大，对此项目的投资需持谨慎态度。 由于本报告完成时间极短，所得资料极其有限，故本报告仅对地块的表象做出初步评判，仅供参考。 2009.03 z 海门市大港路988号地块分析报告 2009.03 伍 项目可行性建议 肆 地块SWOT分析 叁 地块基本情况 贰 房地产市场现状分析 壹 宏观环境分析 壹 宏观环境分析 1.1 地理区位研究