融侨福州融侨山别墅项目定位汇报案130PPT.ppt

融侨·旗山项目定位汇报案 第一部分：项目市场研究篇 本案项目特征 项目位置 项目现状 市场判断 市场判断 产品组合形态分类 福州别墅市场发展研究 市场发展态势 城市扩张趋势 福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区 福州别墅类型及代表楼盘 福州别墅市场数据 项目产品配比 项目容积产品表现 产品平均面积分布表 平均价格分布表 产品形态分布表 市场价格描述 市场上别墅供应的价值取向发展 项目所处区域市场属性 项目所属区域市场发展 近郊板块早期亮相产品共性（ 别墅 ） 竞争板块现状综合比较 竞争互动板块发展趋势 项目分析—交通 项目分析—环境 项目分析—配套 别墅（类别墅）消费群体研究 消费心理变量 产品正常价格比： 公寓—别墅-独栋：1：1.5-1.6：2 联排之间互相错落，形成围合院落 除了满足商务功能的会议室、大型餐厅等，商务会议型别墅必须充分考虑酒店客房和大堂等酒店类型的功能设置。 主题式地产驱动引擎 1、总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产。 项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做房地产。 因此首期的项目中应包括主要的旅游、商务会议项目，以人气带动区域价值提升，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。 2、综合开发，全面收益 旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。 4、规划的合理衔接 在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。 对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。 (九).休闲房地产项目开发的原则 主题式地产驱动引擎 THE END！THANKS！ 测算目的 通过多方案成本、利润比较，给出利润最大化产品组合方案。 前提假设 1、测算中各类产品价格依据分别为： 独栋别墅:4994.2元/㎡,联排别墅:4200元/㎡ ，叠拼别墅：3500元/㎡ ； 小高层花园洋房：2400元/㎡，高层花园洋房：2600元/㎡ 。 2、土地价格暂以拍卖价格4.53亿元计算。 3、本次测算利润为税前利润，不考虑土地增值税与所得税因素影响 4、财务费用发生仅考虑3年期银行中长期贷款。 5、商业配套面积，未计入成本利润分析。 产品组合利润测算 42.008% 72.438% 768，638，164.3 1061，093，658.5 独栋别墅 146792.79 ㎡ 叠拼别墅 110094.57 ㎡ 小高层花园洋房 296370.115 ㎡ 公建　15824 ㎡ 独栋别墅 叠拼别墅 花园洋房 1.25 634528.755 ㎡ 方案四 28.33% 39.53% 430，974，560 1，090，236，200 独栋别墅 　8740 ㎡ 联排别墅 　　77982㎡ 双拼别墅 　　17712 ㎡ 小高层公寓　　115620㎡ 公　建　　　　15824 ㎡ 高层公寓18F　　191826 ㎡ 高层公寓25F 　122100 ㎡ 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 小高层、高层公寓 1.24 637864㎡ 方案三 1，154，936，000 1，097，979，800 总投资（元） 505，056，100 468，443，900 税前利润（元） 独栋别墅　8500 ㎡ 联排别墅　88509 ㎡ 双拼别墅　8500 ㎡ 小高层公寓　141000 ㎡ 公建　　　15824 ㎡ 高层公寓18F173688 ㎡ 高层公寓25F162800 ㎡ 独栋别墅　　8500 ㎡ 联排别墅　　82152㎡ 双拼别墅　　20295㎡ 小高层公寓115620㎡ 公建　　　15824 ㎡ 高层公寓18F　191826㎡ 高层公寓25F　122100㎡ 物业形态 面积分布 43.73% 42.664% 投资 回报率 30.425% 29.905% 销售 利润率 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 小高层、高层公寓 独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 小高层、高层公寓 设计住 宅类型 1.31 1.24 综合 容积率 675200㎡ 642108 ㎡ 设计