石家庄纵横国际冠邸小户型公寓项目定位报告提案89PT2008年.ppt

纵横国际·冠邸 项目定位报告 目录 第一部分 项目区域市场分析 第二部分　宗地分析 第三部分　项目产品定位 第四部分　竞争市场分析 第五部分　产品策划建议 第一部分 项目区域市场分析 为便于描述项目所在区域市场状况，现将该区域按照区域环境、在售个案详情、供应态势、产品规划、价格水平、营销推广、销售绩效、客户分析等方面进行逐个市场描述和分析。 1、区域环境分析 　A、区域范围： ——根据主力客户群体的地理分布特征和项目所处行政区两个重要划分原则，现将区域住宅市场的研究范围确定为长安区内，具体道路划分为“和平路北—东二环—裕华路—建华大街”，属于省城东北区域。 1、区域环境分析 　B、区域环境 ——项目所在市场区域位于石家庄市区东北的长安区内，是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大，房价存在继续上升空间。 ——区域内的较大房龄生活区较多，生活配套成熟，但因拆迁成本较高，新增商品房数量较少。 ——相比省会其他地产板块，该区域近年商品房市场发展相比较慢，新增供应较少，最近一段时间，随着长安区土地供应的不断放量，上市项目的数量也有明显增加，目前处于和将处于销售阶段的项目有：中铁大厦、中景·盛世长安、冀兴·尊园、简筑等项目。 1、区域环境分析 　C、交通环境 ——中山东路、和平路、裕华路为东西向主干道，东二环、翟营北大街、建华北大街构成南北向干道。 ——区域内有10余条公交线路通达全市各地和火车站。 2、区域市场总体评价 区域内的主要物业是房龄较大的厂企集中宿舍，是长安区工业布局的集中居民区，是省会计划经济和早年城市规划的产物，虽然目前大多数物业的建筑形态、布局已经明显落后于时下，但其便捷的出行和成熟的配套等先天条件，使得该区域的地段价值十分突出。 考虑到该区域人口密度较大，生活区众多，拆迁成本和难度都较大，所以近年来区域内商品房开发缓慢，明显落后于其他城市板块，与之情况相近的还有省会西北联盟路一带，属于旧城改造相对缓慢的典型区域。 2、区域市场总体评价 区域内主要市场交易为存量房产品交易，该类产品的最大卖点就是低总价，尽管单价不低，但市场交易频繁，主要满足了社会上中低收入人群的置业需求。典型产品是50-60平米/套，房龄在25年以上，总价在20万左右，市场反应热烈。另外，区域内的荣国花园的二手房价格水平属于区域高点，主要原因是区域内新房供应长期处于一个较低水平，这与城区功能及建筑形态有关。 中铁大厦是本案所在区域内重点参考个案，其产品参考价值不仅在于地段相近，而且在产品定位上也比较相近，该项目市场反映较好，去化比较顺利，目前售楼处已经撤消。 距本案不远的中景·盛事长安、简筑、冀兴尊园等项目现均处于销售阶段，这些项目的供应，会对区域市场的价格水平和本案定价产生直接影响，而产品本身参考意义不如前述的中铁大厦项目。 结论： 商品房（新房）供应较少，存量房交易频繁，市场需求旺盛。 区域交易状态呈现高单价、低总价的特征。 周边区域新房供应加大，市场价格急剧提升。 3、目前在售个案情况详列 ——主要在售楼盘可供应总量约90万平方米以内，处于开发销售状态量体（有效供应）约50万平方米。将有约40万平方米的后续开发量。将在未来1-2年内陆续供应上量。区域内的主流供应还是以普通住宅为主，与本案产品类型相近的小户型公寓产品分布较为分散，在项目所在区域内供应比重较低。 ——2005年之前区域新增体量较少，楼盘品质普遍较低，多数居民的购买欲望不很强烈，因此蓄积了较大的购买力。2006年以后随着交通状况和生态环境的改善，一批中高档项目陆续建设，如：中景盛世长安、简筑、冀兴尊园等项目为平淡的区楼市注入了新的活力，供应态势逐渐上升。 4、产品规划分析 ——中景盛世长安的主力户型为三房100-145平米，户型设计比较经济，总价竞争策略十分明显。 ——中铁大厦的产品定位和设计上与本案最为接近，其主力产品就是小面积落点的普通住宅产品，如80-90平米/套的两房和41-57平米/套的一房等，尽管是一梯8户的设计，但其市场接受度还是比较高，突出表现出小面积落点的总价优势。 ——相比盛世长安，冀兴尊园的面积落点明显要提高一个区间，几乎在功能相近的前提下，后者的单种户型面积落点明显要高于前者10-15平米。 ——简筑目前尚在项目初期，许多数据还未公开，从目前了解来看，该项目是目前区域内第一个按照“70%、90平米”新规标准建设的项目，直接可以判断出该项目的主力产品将是90平米左右的二居，是目前区域新盘当中，产品功能与本案竞争力（预期）最强的项目。 5、价格态势分析 ——目前来看，区域内价格水平由高至低排序分别为：中景·盛世长安、冀兴尊园、简筑及中