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房地产项目设计阶段存在问题与管理措施 　　摘要：随着我国经济水平的快速提高，推动了我国房地产行业的迅速发展。为了有效地提高房地产项目的建设质量，最重要的就是加强对房地产项目设计阶段的管理。设计阶段的管理能够有效地解决房屋设计不规范、布局不合理以及科技含量水平不高的问题。因此，文章通过对房地产项目设计阶段存在的问题进行分析，并提出相应的管理措施进行解决。 　　关键词：房地产项目；设计阶段；建设工期；投资成本；房屋质量 　　中图分类号：TU731 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）24-0152-02 　　房地产在进行开发设计时，设计对于房地产项目的建设工期、投资成本以及房屋质量具有十分重要的影响。但是，近年来，在房地产项目的设计阶段还存在着许多问题，大部分是受到房地产项目的设计缺乏行之有效的管理措施所产生的。在房地产建设项目中所进行的设计工作，对于未来消费者对房地产产品的满意度、产品带来的经济效益以及产品建设的投资成本具有至关重要的作用。因此，对房地产项目进行开发设计，要坚持可持续发展的原则，综合考虑房地产项目的全寿命周期。 　　1 房地产项目设计阶段管理的概念 　　所谓房地产项目设计阶段管理，是对房地产进行设计开发整体过程项目管理的重要组成部分，主要由项目管理公司以建设单位或者开发商的身份对房地产项目设计阶段所进行的监督和管理工作，能够有效地保证房地产开发项目的整体设计质量、工程进度以及控制造价。加强房地产项目设计阶段管理，能够及时、快速地发现、解决问题，防止在施工过程中对项目建设的质量、成本造价以及工程进度等方面产生不利的影响，进而有效地避免投资成本资源的浪费。 　　2 房地产项目设计管理中存在的问题 　　近年来，在房地产项目设计管理中还普遍地存在着重视技术、轻视经济、设计保守、不注重安全等方面的问题。大多数房地产项目设计人员只注重“安全、美观”方面，不注重降低工程建设成本。在目前的市场经济体制下，设计单位为了追求自身的经济效益，不注重于关注建筑工程项目的整体效益。房地产项目设计管理中存在的问题主要表现在以下四个方面： 　　2.1 设计方案不够专业性和规范性 　　房地产项目的设计方案存在着只要一确定就直接施工的现象，部分工程设计方案要依据相关的流程分级进行。加强工程的设计主要贯穿于房地产项目设计的整个过程，主要包括项目的可行性研究、方案的设计、初步设计以及项目施工图的设计。普遍存在着已经开始进行工程施工，然后发现专业图纸设计的程度不够深。因此，如果在图纸的设计阶段，设计管理人员及时发现问题，做好协调、深化工作，那么就会降低经济利益方面出现的纠纷情况。 　　2.2 设计管理不全面 　　通常情况下，设计单位进行房地产项目的设计时，普遍只关注主体环节，对于附属的细节设施，例如室外管线、小方面的市政工程等不够重视，进而给后来的施工带来很多不必要的麻烦。在设计阶段，设计管理单位如果及时地发现这些问题，那么将会协调各个部门互相配合，有效地避免出现不必要的麻烦。 　　2.3 图纸校审工作没做好 　　设计单位内部由于没有制定统一的管理措施，且技术规范不够严格，进而进行图纸设计的过程中，图纸校审工作没有做好，图纸设计得不够规范性和专业性，进而对房地产项目的施工产生一定的影响。 　　2.4 设计人员素质不高 　　由于设计阶段的费用管理具有综合性和全面性的特点，因此对设计管理人员的要求较高。设计人员要具备各个方面不同的技术，但是目前的设计管理人员普遍存在着专业知识缺乏的现象，例如对于概预算知识不了解、建材与预算价格不了解以及不能很好地实现技术与经济、概算与设计的互相结合等。 　　3 加强房地产项目设计管理的措施 　　以上针对房地产设计管理中存在的问题进行分析，其主要由于没有采取有效的管理措施。因此，为了有效地加强房地产项目设计的管理，需要采取以下三个方面的 　　措施： 　　3.1 编制设计任务书 　　设计任务书的编制工作相当于项目的输入，所设计好的建筑产品相当于设计的输出工作，要设计一个好的作品，必须以做好设计输入为前提条件。对于不同的设计阶段，均有不同的所需要设计的内容。在方案的设计阶段，任务书的设计主要包括建设单位最高层领导所制定的规划意见、营销部门对产品的定位、物业单位与客服部门所提出的客户建议、开发部门所提供的相关政府意见、预算管理部门制定的成本以及项目现场管理部门所提供的地质勘测报告等内容。在项目设计与施工图设计的阶段，所编制的设计任务书主要包括以往的设计成果、报批阶段获得的反馈建议、预算部门提出的细化成本要求以及项目现场管理部门所提出的相关配套设备的设计要求等内容。设计过程的阶段不同，所编制的设计任务书侧重点也就不同，因此，要掌握好所编制的任务书的重心。 　　3.2