土地估价报告评审.pptVIP

（2）区域因素： 商业用地应重点分析： ①自然因素：区域在城镇中的位置等； ②社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等； ③交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等； ④基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等； ⑤商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等； ⑥行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等； ⑦环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 居住用地应重点分析： ①自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等； ②社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等； ③交通状况：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等； ④基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等； ⑤经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等； ⑥行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制； ⑦环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 工业用地应重点分析： ①交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等； ②基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热等状况； ③环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等； ④工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等； ⑤行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。 另外，每种区域因素中都应加入微观区位描述。 （3）个别因素： 商业用地应重点分析： ①宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿； ②宽度、深度、面积、形状、临街状况； ③邻接道路等级、通达性； ④宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制； ⑤地上建筑物的成新度； ⑥土地权利状况及使用年限等。 居住用地应重点分析： ①宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿； ②宽度、深度、面积、形状、临街状况； ③邻接道路等级、通达性、规划限制； ④宗地利用状况、地上建筑物的成新度； ⑤土地权利状况及使用等； ⑥与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度等； ⑦相邻土地利用等。 工业用地应重点分析： ①地形、地质、地势、水文条件； ②面积、临路状况、位置； ③土地使用限制； ④土地开发程度； ⑤土地权利状况及使用等。 “土地估价报告”与“土地估价技术报告”中的因素说明要有所区别。估价报告侧重于陈述，技术报告侧重于分析。其中对于地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价特殊因素，要在这里说明并进一步分析。能够定量反映的必须用定量数据表述。 15、估价方法的选择： 大多数报告估价方法选择正确。但是个别比较特殊的报告，在方法的选择上存在问题。 16、地价的确定： （1）本次评审中，多份报告出现了二种估价结果相差30%、甚至100%以上。当二种方法的估价结果相差30%时，随意取值，或者去掉一种方法结果，或者取加权系数过于随意。 （2）另一种情况，当二种方法的结果过于接近时，取权重是不合理的。 待估宗地二种评估方法权重系数表 17、报告整体的逻辑性、一致性： 土地估价报告的各项要素应紧密联系在一起。很多土地估价报告因估价师工作态度懈怠，重要参数不一致、书写错误、严重笔误等现象较多。 18、报告制作标准及设计： 要求格式规范，制作美观。 19、基准地价系数修正法： （1）本次评审中，采用基准地价系数修正法的有以下几大问题： ①基准地价超过三年仍在使用，且没有任何使用说明。超过三年使用的，应定量分析，期日修正。超过六年的，须有论证。 ②自行编制基准地价修正体系。禁止自行编制基准地价修正体系。 ③地价指数、土地还原利率的确定极为随意。 ④修正系数前后不一致。 ⑤缺少容积率修正。 ? （2）该方法计算过程中，应详细介绍当地公布的基准地价的地价内涵（包括地价制定及公布时间、文件编号、估价基准日、设定开发程度、容积率、年期等）及修正体系（注意此处不能漏掉容积率的介绍）；编制待估宗地因素条件说明表及修正系数表；开发程度及容积率修正应对照基准地价设定、地价定义设定情况进行合理修正；期日修正宜参照地价动态监测指数进行合理修正；年期修正若涉及土地还原率，应充分说明其取值依据。 20、剩余法： ①剩余法应用有两种情形，一是适于待开发土地，另一是已建有房地产的。 ②最佳开发利用方式确定，大多没有对宗地条件、市场进行分析，仅把规划设计条件写上